3분기 서울 A급 오피스 공실률 3.1%…“임대차 수요 견조”

▲‘Seoul Figures Q3 2026’ 표지 (CBRE코리아)

올해 3분기 서울 A급 오피스 공실률이 전분기보다 1.1%포인트 낮아진 3.1%로 집계됐다. 도심의 신규 공급 물량이 소화되고 강남과 여의도에서도 프라임 오피스 임차 수요가 이어진 영향이다.

CBRE 코리아의 ‘2026년 3분기 서울 상업용 부동산 시장 보고서’에 따르면 권역별 공실률은 도심 5.1%, 강남 1.0%, 여의도 1.7%를 기록했다.

도심에서는 중대범죄수사청이 르네스퀘어 전체를 임차한 거래가 공실 해소를 주도했다. 이 거래는 3분기 도심권역 임대차 규모의 약 82%를 차지했다. 임대차 활동이 가장 활발했던 강남은 IT 기업 비중이 67%에 달했다. 여의도에서는 파크원타워1과 FKI타워 등 프라임 자산을 중심으로 금융권 수요가 두드러졌다.

서울 A급 오피스의 신규 임대차 면적은 11만7521㎡로 지난해 이후 분기 평균 수준을 유지했다. 재개발에 따른 이전과 우량 자산 선호로 올해 연간 임대차 규모는 지난해보다 소폭 증가할 것으로 보고서는 전망했다.

임대료 상승세는 둔화했다. 명목 임대료는 ㎡당 월 4만1671원으로 전분기 대비 0.4% 올라 2021년 2분기 이후 가장 낮은 상승률을 보였다. 올해 3분기까지 실질 임대료 누적 상승률은 약 2.5%로, 지난해 연간 상승률 6.2%를 밑돌았다.

리테일 시장에서는 외국인 관광객의 소비 확대와 함께 성수 상권의 성장세가 이어졌다. 성수 공실률은 전분기보다 2.1%포인트 하락한 1.3%로 주요 상권 중 가장 낮았다. 임대료는 전년 대비 13% 상승했으며, 출점 수요는 서울숲과 건대 방향으로 확산됐다.

수도권 A급 물류센터는 3분기까지 올해 예정 물량의 약 90%가 공급됐다. 신규 임대차의 약 71%는 제3자물류(3PL)와 이커머스 기업이 차지했다. 보고서는 4분기 공급이 제한적이고 상온 물류센터의 대형 가용 면적도 줄어 공실률 하락이 이어질 것으로 예상했다.

3분기 서울 상업용 부동산 투자액은 9조6488억원으로 전분기보다 약 5% 늘었지만 전년 동기보다는 약 4% 감소했다. 1~3분기 누적 투자액은 약 25조원으로 역대 최고 수준이었던 지난해 같은 기간과 비슷했다.

오피스 투자액은 G1서울, 파인애비뉴 A동, 강남358타워 등 대형 거래에 힘입어 7조원을 넘어서며 전체의 73%를 차지했다. 물류 거래액은 약 1조원으로 지난해 분기 평균의 70%대에 그쳤다. 서울 A급 오피스와 수도권 A급 물류 자산의 평균 수익률은 각각 4.3%, 5.4%로 상승 전환했다.

최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄 상무는 “두 차례의 기준금리 인상과 조달금리 상승으로 일부 거래가 지연되고 수익률의 추가 상승 압력도 커지고 있다”고 말했다. 이어 4분기 완료 예정 거래가 전년보다 제한적이어서 올해 연간 투자 규모는 지난해를 밑돌 것으로 전망했다.