국토부 “강남·서초 집값 10주 연속 ↓…2028년부터 공급 개선”

서울 주택 인허가 74%·착공 45% 증가
서울 매매매물, 올 초 대비 30% 늘어
수도권 입주물량 감소·금리 인상 등 변수도

▲서울 남산에서 바라본 서울 아파트 단지. 신태현 기자 holjjak@ (이투데이DB)

정부가 강남 3구를 중심으로 서울 집값 상승세가 둔화하고 주택 공급 선행지표도 개선되고 있다고 평가했다. 다만 단기적으로 입주물량 감소와 금리 인상 등 가격 상승·하락 요인이 혼재하는 만큼 시장 상황을 면밀히 점검하고 공급 확대에 속도를 내겠다는 방침이다.

18일 국토교통부에 따르면 올해 3~8월 서울 주택 인허가 실적은 3만6000가구로 지난해 같은 기간(2만1000가구)보다 74% 증가했다. 최근 10년간 같은 기간 평균인 2만8000가구도 웃도는 수준이다. 같은 기간 착공 실적은 1만7000가구로 장기 평균(3만1000가구)에는 못 미쳤지만 전년 동기(1만2000가구) 대비 45% 늘었다.

국토부는 지난해 9·7 주택공급 확대방안과 올해 8·13 주택 신속공급 방안 등의 효과가 공급 선행지표 개선으로 이어지고 있다고 설명했다.

주택시장에서는 강남권을 중심으로 가격 하락세가 나타나고 있다. 한국부동산원에 따르면 9월 강남구 아파트 매매가격은 1.65%, 서초구는 1.25%, 송파구는 0.45% 각각 하락했다. 특히 강남구와 서초구는 10주 연속 하락세를 이어갔다. 서울 전체 아파트값 상승률도 7월 이후 둔화하는 흐름이다.

거래량 감소와 매물 증가도 나타났다. 서울 아파트 매매거래량은 5월 8900건에서 6월 7700건, 7월 6600건, 8월 4600건으로 줄었다. 반면 최근 매매매물은 약 7만4000건으로 올해 초 5만7000건보다 30% 증가했다.

토지거래허가구역 지정 등 규제 강화로 투기 수요가 억제된 영향도 있다고 분석했다. 서울 아파트 갭투자 거래 비중은 지난해 10월 37.9%에서 올해 8월 6.1%로 축소됐다. 서울 주택매매시장 소비심리지수 역시 7월 139.9에서 8월 132.5, 9월 130.8로 두 달 연속 하락했다.

정부가 이처럼 해명에 나선 것은 10·15 부동산 대책 시행 1년이 지났지만 집값 안정이라는 정책 목표를 달성하지 못했다는 평가가 나오고 있기 때문으로 풀이된다. 특히 서울 강남권의 집값 하락에도 외곽 등 중하위권 지역은 상승세를 이어가는 '디커플링(탈동조화)' 현상이 서울을 넘어 수도권 다른 지역으로까지 확산하면서 정부의 시장 안정 진단과 실제 시장 흐름 사이에 괴리가 있다는 지적도 나온다.

정부도 단기적인 시장 불안 요인은 여전하다는 평가다. 수도권 아파트 입주물량은 2023년 20만4000가구에서 올해 10만5000가구로 감소할 전망이다. 이는 최근 10년 평균인 18만 가구를 크게 밑도는 수준이다. 국민소득 증가와 반도체 산업 호황에 따른 구매력 확대, 주택가격 상승 기대 심리 등도 가격 상승 요인으로 꼽혔다.

반면 금리 인상은 집값을 끌어내릴 수 있는 요인이다. 기준금리는 올해 6월 2.5%에서 8월 3.0%로 올랐다. 주택담보대출 고정금리도 8월 기준 4.88%로 집값 하락기였던 2022년 9월(4.86%) 수준을 넘어섰다.

국토부는 중장기적으로 공급 확대와 가구 증가율 둔화가 시장 안정에 기여할 것으로 내다봤다. 특히 3기 신도시 입주물량이 올해 1300가구에서 2028년 1만 가구 이상으로 확대되면서 수급 여건이 개선될 것으로 전망했다.

서울의 가구 증가율도 2020년 2.20%에서 지난해 0.83%로 둔화했으며 2039년에는 마이너스(-0.04%)로 전환될 것으로 예상된다. 정부는 국가균형발전 정책에 따른 수도권 주택 수요 분산도 중장기적인 안정 요인으로 제시했다.

정부는 공급 확대 대책이 실제 착공과 입주로 이어질 수 있도록 사업장별 추진 상황을 집중 점검할 계획이다. 인허가 지연과 공사비 갈등, 자금조달 등 사업 추진 과정의 애로사항을 해소하고 관련 입법과 하위법령 정비에도 속도를 낸다는 방침이다.

아울러 전월세 가격 상승에 따른 무주택 서민의 주거비 부담을 줄이기 위해 지난달 21일 발표한 '주거안정플랜' 후속 조치도 추진할 예정이다.