서울 아파트 54.7% 전고점 이상…강남서 외곽으로 번진 불장

▲수도권 지역별 전고점 이상 거래 비중 및 1분기 대비 변화. (사진제공=직방)

서울 아파트값 회복세가 강남권을 넘어 강북과 외곽 지역으로 확산하고 있다. 올해 3분기 서울에서 거래된 아파트 가운데 절반 이상이 과거 최고 거래가격과 같거나 높은 가격에 손바뀜했다. 연초 전고점 회복이 더뎠던 강북·노원·도봉 등에서도 고점 수준에 근접한 거래가 늘었다.

12일 직방이 국토교통부 아파트 매매 실거래 자료를 분석한 결과 올해 3분기 서울에서 과거 거래와 가격 비교가 가능한 아파트 거래 1만930건 가운데 5977건(54.7%)이 전고점과 같거나 높은 가격에 거래됐다. 이번 분석은 지난해 12월 31일까지 동일 단지·동일 전용면적에서 거래된 최고가격을 전고점으로 정하고 올해 실제 거래가격과 비교한 결과다.

서울의 전고점 이상 거래 비중은 1분기 38.2%에서 2분기 43%, 3분기 54.7%로 꾸준히 높아졌다. 서울 25개 자치구 가운데 22곳에서 3분기 전고점 이상 거래 비중이 1분기보다 상승했다.

특히 강북권의 상승폭이 두드러졌다. 동대문구는 전고점 이상 거래 비중이 1분기 45.7%에서 3분기 81.9%로 뛰었다. 같은 기간 성북구는 32.1%에서 68.5%, 서대문구는 44.4%에서 73.5%, 중랑구는 13.2%에서 41.4%로 높아졌다.

서울 외곽에서도 비슷한 흐름이 나타났다. 은평구는 26.1%에서 50%로 올라 3분기 비교 가능한 거래 두 건 중 한 건이 전고점 이상에서 체결됐다. 강북구도 8.9%에서 34.5%, 노원구는 8.1%에서 24.9%, 도봉구는 6.1%에서 12.4%로 상승했다.

반면 강남권 일부 지역은 연초보다 전고점 이상 거래 비중이 낮아졌다. 강남구는 1분기 55%에서 3분기 43%, 서초구는 67.6%에서 62.6%, 용산구는 71.3%에서 66.9%로 떨어졌다. 서울 전반에서 전고점 회복 거래가 늘어난 가운데 고가 주택시장은 다른 흐름을 보인 셈이다.

경기도 역시 전고점 이상 거래가 늘었지만 지역별 격차가 컸다. 3분기 비교 가능한 거래 3만3619건 가운데 22.4%가 전고점 이상에서 거래됐다. 1분기 12%, 2분기 18.9%에서 상승세를 이어갔다.

성남시 분당구의 전고점 이상 거래 비중은 94.1%에 달했다. 성남 수정구 77.2%, 용인 수지구 74.1%, 하남시 73.6%, 성남 중원구 65.4% 등도 높은 수준을 보였다. 안양 동안구(60.3%), 광명시(59.6%), 구리시(51%)에서도 절반 이상의 거래가 전고점 이상에서 이뤄졌다.

반면 의정부시는 6.4%, 파주시는 4%에 그쳐 같은 경기권에서도 가격 회복 정도가 크게 엇갈렸다.

인천은 3분기 비교 가능한 6222건 가운데 406건인 6.5%가 전고점 이상에서 거래됐다. 1분기 4.3%, 2분기 5.2%보다는 높아졌지만 서울과 경기에는 크게 못 미쳤다.

지방에서도 지역별 차별화가 나타났다. 3분기 전고점 이상 거래 비중은 전북이 19.9%로 수도권 밖에서 가장 높았고 제주 13.5%, 울산 12.4%, 경북 11.5%, 경남 11% 순이었다. 대구는 9.8%, 충북 9.2%, 강원 9%, 부산 6.5%, 충남 5.2%, 세종 4.6%로 집계됐다.

전문가들은 대출 규제와 자금 조달 부담 속에서 상대적으로 가격 접근성이 높은 지역으로 실수요가 이동하고 공급 부족 우려와 임대차 가격 상승 등이 맞물리면서 서울 외곽에서도 전고점 회복 거래가 늘어난 것으로 분석했다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “서울 외곽의 전고점 회복은 시장 전반이 동일하게 강해졌다는 의미라기보다 매수 여력이 닿는 지역을 중심으로 수요가 재편되고 있다는 신호로 봐야 한다”며 “지역별 가격 수준과 수요 기반에 따라 회복 속도 차이는 계속 나타날 가능성이 크다”고 말했다.