[시론] 세제 논란에 관망세 짙어질 주택시장

9월 1일 정부의 세제개편안이 확정되었다. 지난 8월 3일 발표한 부동산 세제원안 중에서 두 가지가 바뀌었다.

첫째, 비거주 1세대 1주택자의 기본공제금액이 12억원(원안 9억원)으로 원복되었고, 비거주 부부 공동명의 1주택자의 기본공제금액도 6억원으로 원안(4억원) 대비 상향 조정되었다. 둘째, 종합부동산세 세부담 상한이 현행 수준인 150%로 유지(원안 200%)되었다.

비거주·초고가 주택에 세금 더 물려

바뀐 정부안이 정책 신뢰성의 문제에선 자유롭지 못하겠지만, 두 항목만 보면 실망스러운 수준은 아니다. 이번 세제개편안에서 주로 ‘비거주 주택 보유자’와 ‘초고가주택 보유자’가 부동산 세금을 더 많이 내도록 계획됐는데, 그 기조는 유지되고 핵심 항목들이 여전히 남아있기 때문이다. 핵심 항목은 다음과 같다.

첫째, 기존 ‘장기보유특별공제’를 ‘장기거주 소득공제’로 명칭 변경하면서, ‘보유 공제 비율’을 ‘거주 공제 비율’로 전환해 ‘비거주자에게 매우 불리하게’ 바뀌었다. 둘째, 기존에 없었던 ‘장기거주소득공제 한도’가 신설되었다. 이것은 고가 아파트일수록 양도세가 더 증가하는 효과를 가져올 것이다. 2028년에 매각 시 현재 없는 양도소득세 공제한도가 20억원이고, 2029년에 매각하면 양도소득세 공제한도가 10억원으로 낮아지기 때문이다. 즉, 늦게 팔수록 양도소득세를 더 내야 한다. 셋째, 종합부동산세에 전에 없던 ‘세액공제 한도’가 생겼다. 2027년에는 800만원, 2028년에는 600만원의 세액공제 한도가 각각 생긴다. 적은 세액공제 한도로 인해 수천만원씩 종부세를 내야 하는 이들의 부담이 커졌다.

그런데, 더불어민주당에서 다음날 정부의 큰 정책 방향엔 동의하지만 속도 조절이 필요하다는 입장을 밝혔다. 보도되는 당의 수정안 내용은 다음과 같다. 종부세 관련해서는 비거주 1주택 기본공제를 실거주와 같은 14억원으로 상향하고, 기본공제액은 공시가격 변동 등을 반영해 3년마다 재산정하며, 1주택자 공정시장가액 비율을 현행 60%선에서 유지(원안은 70%)한다는 것이다. 양도세에 대해서는 장기보유특별공제 보유혜택 폐지를 1~2년 연기하고, 장기보유특별공제 한도도 3년마다 재산정한다는 것이다.

높은 대출 문턱 등 시장 관망요인 많아

부동산 시장을 잠기게 할 요인은 이 외에도 더 있다. 첫째, 현재 대출 금리가 매우 높은 수준이라는 점이다. 고정형(혼합형) 금리 대출의 경우 실제로 받을 수 있는 최저 대출 금리는 5%대 초중반이다. 게다가 향후 추가 기준 금리 인상도 1~2차례 예상되고 있다. 둘째, 금융회사들의 가계대출 문턱이 여전히 높다. 올해 가계대출 총량관리 목표치가 8·13대책으로 인해 두 배가 되었지만, 공급 금융(이주비·중도금·잔금대출)과 청년·실수요자 지원 쪽으로 여력이 대부분 배정되었기 때문이다. 셋째, 고가주택 매수자에게는 대출 한도 규제도 여전히 부담이다. 시가 25억원 초과 고액 주택의 대출 한도도 여전히 2억원에 그친다.

따라서 향후 부동산 시장은 당분간 세제 부담을 우려하는 매도자와 대출 여건에 부담을 느끼는 매수자 모두 관망세에 들어갈 것으로 보인다.