[시론] 청약은 운이 아니라 준비다

청약은 ‘스펙 싸움’이다. 어떤 통장을 언제부터 가입했는지, 제도가 어떻게 바뀌어 왔는지를 정확히 알아야 내가 남들보다 얼마나 유리한 위치에 있는지 판단할 수 있다. 당분간 여러 편에 걸쳐 ‘청약가이드’의 대주제로 몇 가지 소주제를 잡아 청약 기본을 잡을 예정이다. 이번 칼럼에서는 통장의 종류부터 최근 제도 변화, 그리고 갓 신설된 신생아 특별공급까지 청약의 출발점을 짚어본다.

지금 처음 통장을 만든다면 주택청약종합저축이 기본이고, 청년 조건을 충족한다면 금리가 더 높은 청년주택드림청약통장을 먼저 검토하는 것이 유리하다. 아래 표에서 보듯 통장마다 가입기간, 대상, 월 납입액, 금리, 공공·민영주택 청약가능 여부, 청약가능 면적이 조금씩 다르므로, 내 상황에 맞는 통장을 파악하는 것이 첫 단추다. <표1>

▲<표1> 출처: 박지민 월용청약연구소 대표

옛 청약통장 해지 말고 전환 모색을

청약저축·청약예금·청약부금은 2015년 9월 1일부로 신규가입이 끝난 ‘구형 통장’이지만, 기존 가입자라면 청약 자격과 그동안 쌓아온 가입기간이 걸려 있으므로 절대 먼저 해지하지 말고 전환 가능 여부부터 확인해야 한다.

△청약저축 가입자 → 주택청약종합저축 / 청약예금 / 청약부금으로 전환 가능

△청약부금 가입자 → 주택청약종합저축 / 청약예금으로 전환 가능

△청약예금 가입자 → 주택청약종합저축으로만 전환 가능

청약제도의 변화도 꼭 알아둬야 한다. ‘청약스펙 인플레이션’이 눈에 띈다.

△특별공급 대상자 폭증 △신혼부부 특별공급 자격 완화 △출산특례 특공 자격 부활 (2024년 6월 19일 이후 출산·임신 자녀) △다자녀 특별공급 2자녀부터 가능 △ 부부 특별공급 중복 청약 가능 △신설된 ‘신생아 특별공급’ (2026년 6월 15일 시행) 등이다.

청약제도는 분명 완화되고 있는데 경쟁률은 오히려 높아지는 역설적인 상황이 벌어지고 있다. 고분양가가 발목을 잡고 있는데도 청약자 수가 계속 몰리는 배경에는 몇 가지 구조적 변화가 있다. 특별공급 대상이 넓어지면서 과거 탈락했던 신혼부부·출산가구·2자녀 가구가 다시 경쟁자로 들어온다. 비아파트 무주택 인정 범위가 확대되면서 수도권 공시가격 5억원 이하 빌라(전용면적 85㎡ 이하 동시 조건)를 보유한 사람들도 청약에서는 무주택으로 간주되어 수요층이 크게 늘어났다.

1순위 가점 인플레이션

- 배우자 청약통장 기간 합산: 예전엔 개인의 통장 싸움이었다면 이제는 부부가 쌓아온 시간도 포함이 된다. 배우자의 가입기간에 따른 점수의 절반을 합산, 최대 3점까지.

- 비아파트 무주택 간주 범위 확대: 기존에는 ‘소형저가주택’ 범위인 전용 60㎡이하&공시가격 수도권 1.6억원/지방 1억원 이하만 인정됐지만, 개정 후에는 비아파트 전용 85㎡ 이하 & 공시가격 수도권 5억원/지방 3억원 이하까지 넓어졌다.

- 미성년자 가입기간 14세부터 인정: 부모가 자녀 통장을 일찍 만들어 줄수록 20대부터 장기가입자가 흔해지는 구조다.

▲<표2> 출처: 박지민 월용청약연구소 대표

6월부터 ‘신생아 특별공급’ 시행 주목

국토교통부는 2026년 6월 15일부터 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정안을 시행해 민영주택에도 신생아 특별공급을 10% 신설했다. 만 2세 미만 자녀가 있는 출산가구를 위한 전용 물량으로 관련 국정과제인 신혼부부 주거부담 완화 및 저출생 극복의 일환이다.

아래 표는 신생아 특공 신설 이후의 유형별 공급비율이다. 공공분양(85㎡ 이하만 공급)에서는 신생아 특공 비중이 20%로 가장 크고, 민간분양에서는 85㎡ 이하 기준으로 신혼부부·생애최초 비중이 줄어드는 대신 신생아 특별공급 비중이 새로 생겼다.<표2>

청약 문턱은 낮아졌지만 경쟁자의 스펙은 오히려 높아졌다. 청약통장은 오래 가지고 있는 것만으로도 경쟁력이 되고, 바뀌는 제도를 아는 만큼 당첨 가능성도 달라진다. 결국 청약은 운이 아니라 준비다. 통장은 오래될수록, 제도는 많이 알수록 유리하다.

다음 청약가이드 2편에서는 가장 많은 청약자가 참여하는 민영주택 일반공급 ‘가점’ 항목과 주의점을 다룰 예정이다. 정확한 점수 파악과 청약 대상 지역에서의 청약 가능성을 가늠해보고 내 집 마련의 우선순위로 청약을 둘지에 대한 판단을 도와줄 것이다.