제네시스박 "좋은 물건 함부로 팔지 말아야"…세제개편 후 일부 매물 전망

종부세·양도세 개편에 고가주택 보유 부담 확대
"시가 50억원 넘으면 보유세 증가⋯다운사이징 수요 가능"
"세제개편 최종안 아냐⋯입법 과정 변경 가능성 지켜봐야"

▲박민수(제네시스박) 더스마트컴퍼니 대표가 27일 서울 강남구 학동로 삼익아트홀에서 열린 와이즈포럼 "현명한 부동산·주식 투자전략"에서 '2026 세제개편과 자산관리 대응방안'을 주제로 강연하고 있다. 이투데이는 매달 주요 경제·금융 이슈를 주제로 투자자들의 시장 이해와 합리적인 재무 의사결정을 돕기 위한 '와이즈포럼'을 개최하고 있다. 고이란 기자 photoeran@

정부의 부동산 세제개편으로 고가주택과 비거주 1주택자 등의 보유 부담이 커지면서 내년 일부 매물이 시장에 나올 수 있다는 전망이 제기됐다. 다만 향후 가치 상승 가능성이 높은 부동산이라면 세 부담만을 이유로 서둘러 처분하기보다 보유 여부를 신중하게 판단해야 한다는 조언도 나왔다.

박민수(제네시스박) 더스마트컴퍼니 대표는 27일 열린 이투데이 와이즈포럼에서 '2026 세제개편과 자산관리 대응방안'을 주제로 강연하며 이같이 밝혔다. 박 대표는 이번 세제개편의 핵심 방향을 '보유보다 거주'로 요약했다. 개편안은 종합부동산세 기본공제와 공정시장가액비율, 세율 등을 조정하고 1세대 1주택자의 세액공제에서도 거주요건을 강화하는 내용을 담고 있다. 양도소득세 장기보유특별공제 역시 보유보다 거주에 더 큰 혜택을 주는 방향으로 바뀐다.

특히 고가주택 보유자의 세 부담 확대에 주목했다. 박 대표의 분석에 따르면 개편안이 시행될 경우 1주택자가 10년을 거주했더라도 시가 50억원을 넘어서면 보유세 부담이 증가한다. 거주기간이 짧은 1주택자는 같은 가격대에서 세 부담 증가 폭이 더욱 커질 수 있다.

비거주 1주택자와 다주택자의 부담도 전반적으로 늘어날 것으로 예상했다. 박 대표는 "1주택 비거주의 경우 거의 모든 구간에서 보유세가 증가하고 다주택자 역시 모든 구간에서 보유세가 늘어난다"고 설명했다.

이에 따라 고가주택을 중심으로 일부 매물이 시장에 나올 가능성이 있다는 게 박 대표의 전망이다. 그는 세 부담을 감당하기 어려운 고가주택 보유자 가운데 기존 주택을 매각한 뒤 상대적으로 가격이 낮은 주택으로 이동하는 '다운사이징' 수요가 나타날 수 있다고 내다봤다.

다만 세금 부담만 보고 보유 주택을 서둘러 처분하는 것은 신중해야 한다고 강조했다. 향후 가격 상승 가능성이 충분한 우량 자산이라면 추가로 부담해야 할 세금과 향후 자산가치 상승 폭, 보유세를 감당할 수 있는지를 함께 따져야 한다는 설명이다.

박 대표는 양도차익이 큰 경우 2027년 일부 차익을 실현한 뒤 다운사이징하거나 인근 주택을 매수하는 방안을 고려할 수 있다고 설명했다. 반면 향후 상승 가능성이 높은 주택은 추가 세 부담보다 가격 상승 여력이 충분한지를 먼저 따져 천천히 매각하는 것이 유리할 수 있다고 조언했다.

재개발·재건축 시장에서는 대체주택 비과세 제도를 활용한 절세 전략도 소개했다. 정비사업 사업시행인가 이후 대체주택을 취득해 1년 이상 거주하고 기존 정비사업 주택 준공 이후 일정 요건을 충족하면 대체주택 비과세 적용을 받을 수 있다는 설명이다.

박 대표는 다만 현재 발표된 세제개편안이 최종 확정안이 아니라는 점도 강조했다. 국회 입법 과정과 시행령 개정 과정에서 일부 내용이 달라질 가능성이 있는 만큼 현 단계에서 세제 변화만을 근거로 자산을 급하게 처분하기보다 최종 제도를 확인한 뒤 대응할 필요가 있다는 것이다. 그는 "좋은 물건을 가지고 있다면 함부로 팔아서는 안 된다"며 "추가로 부담해야 할 세금이 얼마인지, 향후 가격 상승 여력이 충분한지, 보유세를 감당할 수 있는지를 함께 봐야 한다"고 말했다.