공급 부지 늘려도 PF 막히면 ‘그림의 떡’⋯“돈줄부터 풀어야” [주택공급 승부수의 조건]

PF 부실 관리에 금융권 심사 강화
건설업계 “선별적 자금 공급 필요”

▲서울 서초구 한 아파트 재건축 현장 모습. (연합뉴스)

정부가 추가 주택 공급대책을 준비하는 가운데 건설업계에서는 신규 물량 확보와 함께 사업성이 있는 주택 사업장에 대한 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 공급을 원활하게 해야 한다는 목소리가 나온다. 공급 부지를 확보하고 인허가 절차를 단축하더라도 사업비를 조달하지 못하면 실제 착공으로 이어질 수 없는 만큼 부실 사업장은 정리하되 정상 사업장의 자금 조달 여건은 개선해야 한다는 것이다.

10일 국토교통부 주택통계에 따르면 2022년부터 지난해까지 전국 주택 인허가는 174만7000가구였지만 착공은 120만8000가구에 그쳤다. 누적 격차는 53만9000가구다. 수도권 규제지역의 인허가 후 미착공 물량도 32만3000가구에 이른다.

인허가를 받고도 착공하지 못하는 데에는 공사비와 금융비용 상승, 미분양 누적에 따른 분양성 악화 등 복합적인 요인이 작용한다. 특히 사업비를 조달하기 위한 PF 시장이 위축되면서 사업 추진에 어려움을 겪는 현장도 적지 않다는 게 업계 설명이다.

주택 개발사업은 일반적으로 사업 초기 토지 확보 등에 브릿지론을 활용하고 인허가 이후 본 PF로 전환해 공사비 등 사업비를 조달한다. 그러나 코로나 19 이후 금리와 공사비가 급등하면서 사업성이 악화되고 PF 부실 우려가 커지자 금융당국은 사업성 평가를 강화하고 부실 사업장의 재구조화와 정리를 추진해왔다. 금융권 역시 신규 PF 취급과 본 PF 전환에 보수적으로 나서면서 시장의 자금 공급이 줄었다.

건설업계에서는 부실 사업장 정리와 건전성 관리가 필요한 만큼 무분별한 PF 확대보다는 사업성이 확보된 사업장을 중심으로 자금 공급을 정상화할 필요가 있다고 주장한다.

한 건설업계 관계자는 “PF 사업의 리스크 관리가 필요한 것은 맞지만 금융권의 대출 문턱이 높아 사업 추진이 쉽지 않은 상황”이라며 “PF 개발사업도 주택 공급의 한 축인 만큼 사업성이 있는 현장의 자금 조달 문제를 풀어줘야 실제 공급으로 이어질 수 있다”고 말했다.

정부도 공급 사업장의 자금 조달 여건을 개선하기 위한 금융 지원에 나서고 있다. PF 사업장에 대해서는 1조원 규모의 PF 개발앵커리츠를 통해 사업성이 있지만 자금 조달에 어려움을 겪는 사업장의 정상화를 지원할 계획이다. 개발앵커리츠가 PF 사업장의 브릿지론을 매입해 사업 정상화를 지원하는 방식이다.

다만 금융 지원만으로 실제 공급을 늘리는 데는 한계가 있다는 지적도 나온다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “주택 공급은 현금 흐름이 돌아야 시공사도 착공과 신축에 나설 수 있기 때문에 대출과 자금 조달이 중요하다”며 “PF 대출을 지원을 넘어 기존 미분양 주택을 해소해 건설사의 현금 흐름을 개선하는 것도 필요하다”고 말했다. 이어 “미분양 주택을 매입하는 수분양자에게 세제 혜택 등을 제공하는 방안도 검토해야 한다”고 설명했다.