서울 호텔시장 회복 넘어 성장 국면⋯객실 매출 67%↑

▲2026 서울 호텔 마켓 리포트 표지. (사진제공=쿠시먼앤드웨이크필드코리아)

서울 호텔 시장이 역대 최대 수준의 외국인 관광객 유입과 제한적인 신규 공급에 힘입어 단기 회복을 넘어 구조적 성장 국면에 진입했다는 분석이 나왔다.

글로벌 상업용 부동산 서비스 기업 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아는 '2026 서울 호텔 마켓 리포트'를 통해 서울 호텔 시장이 강한 인바운드 수요와 공급 부족을 바탕으로 높은 수익성을 이어가고 있다고 8일 밝혔다.

보고서에 따르면 지난해 방한 외래객은 1894만명을 기록하며 역대 최고치를 경신했다. 이는 2019년 대비 회복률 108%로 글로벌 평균(104%)을 웃도는 수준이다. 중국 단체관광 중심이던 수요도 일본·대만·미국·유럽 등으로 다변화됐으며 개별 자유여행(FIT) 비중도 확대되고 있다.

호텔 운영 지표도 팬데믹 이전 수준을 넘어섰다. 서울 호텔 객실 점유율(OCC)은 지난해 79.2%로 추산됐으며 외국인 숙박객 비중은 71.2%에 달했다. 객실당 매출(RevPAR)은 20만7345원으로 2019년보다 약 67% 증가했다. 공급 제약 속 평균객실단가(ADR)가 상승하면서 객실을 채우는 데 그치지 않고 객실당 수익성도 개선됐다는 분석이다.

신규 공급은 제한적인 상황이다. 서울 호텔 객실 수는 지난해 기준 5만3675실이며 2023년 이후 신규 공급은 연간 1000실 안팎에 머물고 있다. 이는 팬데믹 이전 공급 속도의 4분의 1에도 미치지 못하는 수준이다. 부지 확보 어려움과 공사비·금융비용 상승, 인허가 부담 등이 공급 확대를 제약하는 요인으로 꼽혔다.

호텔 등급별로는 4성급 호텔의 성장세가 두드러졌다. 4성급 호텔의 ADR은 2017년 대비 2024년 약 92% 상승해 가장 높은 증가율을 기록했다. 합리적인 가격과 브랜드 경험을 동시에 추구하는 수요가 늘어난 영향으로 풀이된다. 여기에 글로벌 럭셔리 호텔 브랜드의 서울 진출도 이어지면서 객실 단가 상승세를 뒷받침할 것으로 전망됐다.

투자시장도 회복세를 보였다. 지난해 서울 호텔 거래 규모는 약 2조1000억원으로 집계됐으며 이 가운데 4성급 호텔 거래가 1조3000억원으로 절반 이상을 차지했다. 특히 거래된 호텔 자산은 모두 매각 이후에도 호텔 용도를 유지한 것으로 나타나 팬데믹 기간 비호텔 용도로 전환되던 흐름과 대비됐다.

채상윤 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 컨설팅그룹 상무는 "서울 호텔 시장은 강한 인바운드 수요와 제한적 공급, 운영 지표 개선, 투자자 저변 확대가 결합된 구조적 성장 시장으로 변화하고 있다"며 "향후 호텔 투자와 개발에서는 운영사 유치와 브랜드 전략, 수익 구조, 투자 회수 가능성 등을 종합적으로 검토하는 것이 중요해질 것"이라고 말했다.