신한알파리츠, AUM 추가 성장·부채 관리 병행 필요…목표가↓

(출처=NH투자증권)

NH투자증권은 22일 신한알파리츠에 대해 임대수익 방어력과 자금 조달 구조 개선 여력은 긍정적이라면서도 자본비용 상승을 반영해 목표주가를 7400원으로 기존 대비 하향 조정하고 투자의견은 ‘매수(Buy)’를 유지했다.

이은상 NH투자증권 연구원은 “조기 재계약을 체결해 임대수익을 선제적으로 방어했고, 향후 3년간 오피스 신규 공급이 제한적인 만큼 가격 협상력 우위가 지속될 전망”이라며 “자금 조달 구조 개선 여력과 자산 매각 기반의 특별배당 모멘텀도 긍정적”이라고 밝혔다.

목표주가는 기존 8000원에서 7400원으로 8% 낮췄다. 이 연구원은 “목표주가는 무위험이자율을 기존 3.0%에서 3.4%로 상향 조정하며 자기자본비용(COE) 상승을 반영해 하향했다”고 설명했다.

임대수익 방어력은 양호하다는 평가다. 그는 “포트폴리오 면적의 22%는 지난해 조기 재계약을 체결해 임대수익을 선제적으로 방어했다”며 “지난해 갱신 및 신규 계약한 면적의 실질 순임차비용(E.NOC)은 29% 개선됐다”고 말했다. 2028년까지 서울 도심권역(CBD) 내 실질적인 오피스 신규 공급이 제한적인 만큼 해당 권역 노출도가 높은 신한알파리츠의 임대료 가격 협상력은 우위를 유지할 것이라는 전망이다.

다만 운용자산규모(AUM) 성장과 부채 관리는 병행해야 한다고 짚었다. 그는 “리츠 신용등급 평가의 주요 요소는 운용자산규모, 앵커 테넌트 유무, 담보인정비율(LTV) 등”이라며 “신한알파리츠는 앵커 테넌트가 부재한 만큼 AUM 추가 성장과 부채 관리가 함께 필요하다”고 말했다.

배당 매력도는 여전히 높다는 평가다. 이 연구원은 “올해 시가배당률은 6.6%로 특별배당 지급 건을 제외하면 상장 이후 가장 높은 수준”이라며 “자산 매각을 통한 특별배당 지급도 계획 중”이라고 밝혔다. 이어 “2019~2022년에 편입해 자산 가치가 충분히 상승한 자산을 우선적으로 검토할 예정”이라고 덧붙였다.