신반포19·25차 수주전, 포스코이앤씨 후분양·확정 공사비로 조합원 부담 '제로' 도전

▲신반포 19·25차 조감도 (사진제공=포스코이엔씨)

재건축 사업의 본질은 의외로 단순하다.

수입은 극대화하고, 지출은 최소화하면 된다. 결국 조합원 분담금을 결정하는 것도 이 두 축이다.

최근 신반포19차·25차 재건축 수주전에 나선 포스코이앤씨가 "분담금 Zero(0)"를 전면에 내세운 것도 같은 맥락이다. 단순한 브랜드 경쟁이 아니라, 조합원 부담 자체를 구조적으로 줄이겠다는 접근이다.

눈에 띄는 지점은 표현 방식이다.

통상 정비사업 수주전에서는 ‘프리미엄’, ‘랜드마크’, ‘미래가치’처럼 정량화하기 어려운 표현이 반복된다. 반면 이번 제안은 후분양 구조, 공사비, 금리, 금융지원 규모 등을 구체적인 수치와 확정 조건으로 명시했다는 점에서 차이가 있다는 평가가 나온다.

핵심은 다섯 가지다.

첫째는 ‘확정 후분양’이다.

포스코이앤씨는 추가 금융비용 없이 후분양을 진행할 수 있는 구조를 제안했다. 일반적으로 후분양은 분양가 상승 여력이 있지만, 금융 부담 때문에 실제로는 선분양 기반 구조가 유지되는 경우가 많다. 이 과정에서 조합이 추가 금융비용을 떠안거나 시공사와 별도 협의를 해야 하는 사례도 적지 않다.

반면 이번 제안은 조합이 독립적으로 후분양을 추진할 수 있도록 설계됐다는 점이 특징이다. 대물변제 기준 역시 평당 1억5000만 원으로 제시해 수익 안정성을 높였다.

둘째는 ‘확정 공사비’다.

재건축 사업에서 공사비는 전체 사업비의 70~80%를 차지한다. 물가 상승이나 자재비 인상은 결국 조합원 추가 분담금으로 연결될 가능성이 크다.

포스코이앤씨는 실착공 전 발생하는 약 100억 원 규모의 물가 상승분을 시공사가 부담하고, 착공 이후에도 공사비를 추가 인상하지 않는 조건을 제시했다. 여기에 착공 후 24개월간 공사비 지급 유예, 분양수입 범위 내 공사비 지급 조건까지 포함하면서 금융 부담을 최소화하는 구조를 설계했다.

셋째는 금융 조건이다.

재건축 사업은 대규모 사업비 대출이 장기간 이어지는 구조다. 금리가 1%포인트만 달라져도 금융비용 차이는 수백억 원대로 벌어진다.

포스코이앤씨는 CD금리 기준 1.82%(CD-1%) 수준의 사업비 금리를 제안했다. 이는 최근 주요 정비사업 수주전과 비교해도 상당히 낮은 수준이라는 평가가 나온다.

실제 압구정5구역에서는 DL이앤씨가 2.45%, 현대건설이 2.94% 수준을 제시했고, 압구정4구역에서는 삼성물산 건설부문이 4.21% 조건을 제안한 바 있다.

넷째는 조기 금융지원이다.

포스코이앤씨는 시공사 선정 직후 전 조합원을 대상으로 세대당 2억 원 규모 금융지원 방안을 제시했다. 업계에서는 이를 조합원의 초기 금융 부담을 줄이기 위한 장치로 해석한다.

다섯째는 이주 지원이다.

추가이주비는 일반적으로 기본이주비보다 높은 금리가 적용된다. 하지만 이번 제안에서는 금융지원금을 활용해 추가이주비 부담을 낮추고, 반포권 신축 아파트 수준의 이주 여건을 지원하는 방안까지 담겼다.

결국 이번 수주전은 단순 시공 능력 경쟁이 아니라, 누가 조합원의 금융 리스크를 가장 현실적으로 줄일 수 있느냐의 경쟁으로 옮겨가고 있다는 분석이 나온다.

과거 재건축이 브랜드와 상징성 중심이었다면, 최근에는 공사비·금리·후분양·현금흐름 같은 ‘사업 구조’ 자체가 승부처가 되고 있기 때문이다.