"강남은 떨어지고 외곽은 오른다"…부동산 '엇갈린 흐름' 이유는?

▲"강남은 떨어지고 외곽은 오른다"…부동산 '엇갈린 흐름' 이유는? (김예연 인턴기자 kimye@)

▲29일 KB부동산이 발표한 3월 전국 주택가격 동향에 따르면 지난 16일 조사 기준 서울 아파트 매매가격은 전월 대비 1.43% 상승했다. 반면 강남구는 -0.16%를 기록하며 2024년 3월(-0.08%) 이후 2년 만에 상승세를 멈추고 하락 전환했다. 서초구(0.42%)와 송파구(0.64%)도 전월보다 상승 폭이 둔화했다. KB부동산은 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 고가 대단지 아파트를 중심으로 급매물 거래가 이어지면서 가격이 가파르게 조정됐다고 설명했다. 사진은 서울 시내 아파트 전경. (고이란 기자 photoeran@)

최근 부동산 시장을 두고 전문가들이 ‘불안한 안정세’라는 진단과 함께 대출 정책 영향이 큰 변수라는 분석을 내놨다.

14일 CBS 라디오 ‘박성태의 뉴스쇼’에 출연한 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 현재 시장 상황에 대해 “지금은 불안한 안정세라고 보면 될 것 같다”고 말했다.

박 위원은 “서울 아파트 변동률이 주간 기준 0.1% 상승해 연환산하면 약 5% 수준”이라면서도 “강남은 7주째 하락하는 반면 비강남 지역은 상승하고 있어 시장이 분절화된 모습”이라고 설명했다.

이어 “과거에는 강남이 하락하면 다른 지역도 따라 떨어지는 흐름이었지만 지금은 탈동조화 현상이 나타나고 있다”며 “강남이 시장의 풍향계 역할을 일부 상실했다”고 분석했다.

한문도 명지대 대학원 겸임교수 또한 비슷한 흐름을 언급하면서도 대출 정책이 시장을 움직이고 있다고 강조했다. 그는 “강남과 용산 등 일부 지역만 하락하고 나머지 지역은 상승하고 있다”며 “15억 이하 주택에 6억원까지 대출이 가능해지면서 실수요자 중심의 수요가 움직였다”고 말했다.

다만 최근에는 분위기 변화 조짐도 나타나고 있다는 분석이다. 한 교수는 “6억원 대출로 10억원 대 주택을 매수하는 부담을 느끼면서 4월 들어 일부 지역에서 하락 거래가 나타나고 있다”고 설명했다.

거래 구조 역시 달라진 것으로 나타났다. 그는 “현재 거래의 약 90%가 15억 이하 주택에 집중돼 있고, 15억 이상 거래 비중은 10% 수준으로 크게 줄었다”며 “대출 영향이 시장을 좌우하고 있다”고 진단했다.

양도소득세 중과 유예 종료 이후 시장에 대한 전망도 엇갈렸다. 박 위원은 “다주택자 매물이 줄어들면서 공급이 감소하겠지만 매물 절벽까지는 아닐 것”이라며 “세제 변화와 정책에 따라 매물은 계속 출렁일 것”이라고 내다봤다.

한 교수는 대출 규제 강화와 임대사업자 대출 만기 변수 등을 언급하며 “매물은 줄 수 있지만 수요도 동시에 감소하는 구조가 나타날 것”이라고 분석했다.

향후 집값 전망에 대해서도 신중론이 제기됐다. 박 위원은 “강남 불패라는 인식은 지금 시점에서는 위험하다”며 “매매가격과 전세가격 간 괴리가 커진 만큼 과도한 기대는 경계해야 한다”고 말했다.

한 교수 역시 “연봉 대비 과도한 대출을 통한 ‘영끌’ 매수는 위험하다”며 “자신의 상환 능력에 맞는 수준에서 접근하는 것이 필요하다”고 강조했다.