"대출 규제 직격탄"⋯청년 6000만·신혼 1억 더 있어야 서울 집 산다

서울시, 대출 규제 전·후 주택구매 가능성 분석
무주택 실수요 10가구 중 8가구 "안정적 실거주 목적"

▲서울 남산에서 본 서울 시내 아파트 단지 모습. 신태현 기자 holjjak@ (이투데이DB)

정부의 대출 규제 강화 이후 서울에서 내 집 마련을 추진하는 청년과 신혼부부의 자금 부담이 크게 늘어난 것으로 나타났다. 대출 한도 축소로 청년 가구는 평균 6000만원, 신혼부부는 1억원가량의 추가 자금을 마련해야 하는 상황에 놓였다.

22일 서울시가 '2024 서울시 주거실태조사'를 기반으로 무주택 가구의 자산 수준과 아파트 평균 매매가격, 대출 가능 금액 변화를 반영해 '대출 규제 전·후 주택구매 가능성'을 분석한 결과 이같이 나타났다.

분석 대상은 서울 전체 415만 가구 중 무주택 가구 216만 가구 가운데 '내 집 마련이 필요하다'고 응답한 165만 실수요 가구다. 이 중 청년(만 19~39세) 실수요 가구는 89만 가구, 혼인 7년 이내 신혼부부는 21만 가구로 집계됐다.

조사 결과 무주택 실수요 가구의 76%가 내 집 마련이 필요하다고 응답했으며, 청년층의 88.0%, 신혼부부의 86.6%는 주택 구매 이유로 투기가 아닌 '안정적인 실거주'를 꼽았다.

서울 무주택 실수요 가구의 평균 연 소득은 4226만원, 평균 자산은 1억8379만원 수준으로 분석됐다. 청년 가구의 평균 자산은 약 1억5000만원, 신혼부부는 3억3000만원으로 나타났지만, 서울 아파트 가격과 비교하면 여전히 격차가 큰 수준이다.

서울 아파트 평균 매매가격은 권역별로 8억6000만~20억8000만원에 형성돼 있어 자기자본만으로 주택 구매가 사실상 어려운 구조다. 전국 평균 아파트 가격(4억9000만원)과 비교해도 높은 수준이다.

▲10·15 대책 시행 전후 대출 가능 금액 변화 (서울시 제공)

이 같은 상황에서 지난해 6·27 대출 규제 이후 실수요자의 자금 조달 여건은 더욱 악화됐다고 서울시는 분석했다. 규제 시행 전과 비교하면 대출 가능 금액은 청년 가구 평균 6231만원, 신혼부부는 1억4만원 감소했다.

감소한 대출 규모는 청년 가구 평균 자산의 약 41.7%, 신혼부부 자산의 30.7%에 해당하는 수준으로 추가 자금 마련 여부가 주택 구매 가능성을 좌우하는 핵심 변수로 작용하고 있다는 분석이다.

서울시는 이런 자금 격차가 결국 주택 면적 축소나 외곽 지역 이동, 임차 거주 장기화로 이어지며 생애주기별 '주거 사다리' 형성을 지연시키는 요인이 될 수 있다고 진단했다.

정종대 서울시 부동산정책개발센터장은 "최근 정부 대출 규제로 내 집 마련 자금조달 여력의 변화를 살펴본 이번 분석을 통해 실거주 목적의 청년, 신혼부부의 주택 구매 기회를 확대해 주기 위해선 신용 보강 등 추가적 지원이 필요하다는 사실을 확인했다"며 "또 임차 가구는 민간·공공 임대 공급을 통한 안정적 거주 기반을 강화하는 등 다층적인 대응이 필요할 것"이라고 말했다.