서울 전세 매물 1년 새 25% 급감⋯신축 아파트값 '고공행진'

전셋값 50주 연속 상승, 매물 잠김에 임대차 시장 경색
신축 입주 단지, 분양가 대비 10억 이상 뛴 사례도 속출

▲잠실 르엘 전경 (롯데건설 제공)

서울 아파트 전세물건이 1년 사이 25% 이상 줄어든 가운데 전셋값이 장기간 상승세를 이어가면서 임대차 시장 불안이 커지고 있다. 전세 공급이 위축되자 수요가 신축 아파트 매매로 이동하면서 주요 단지를 중심으로 매매가격도 가파르게 오르는 모습이다.

7일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실 집계 기준 1월 28일 서울 아파트 전세물건은 2만2079건으로 전년 동기(2만9566건) 대비 약 25.4% 감소했다. 지역별로는 성북구가 1164건에서 156건으로 약 86.6% 줄었고, 관악구도 776건에서 212건으로 72% 이상 감소했다.

공급 축소 여파로 전셋값은 장기간 상승 흐름을 이어가고 있다. 한국부동산원 자료를 보면 서울 전세가격지수는 지난해 1월 셋째 주 이후 50주 연속 상승 중이다. 특히 서울 자치구 중 전셋값 최상위권에 속하는 강남 3구의 경우 서초구는 19주, 강남구는 39주, 송파구는 52주 연속 전셋값이 오른 것으로 나타났다.

전세가격 상승은 매매시장에도 영향을 미치고 있다. 특히 신축 아파트를 중심으로 매수세가 유입되며 가격 강세가 이어지는 분위기다. 업계에서는 새 아파트 거주를 원하는 전세 수요 일부가 매매로 전환된 영향이 반영됐다고 보고 있다. 과거에는 대규모 신축 단지 입주가 인근 전셋값 안정 요인으로 작용했지만 최근 서울에서는 전세 물량 자체가 줄어들면서 이른바 '입주장 효과'가 약화됐다는 분석이다. 대신 신축 단지의 희소성과 상품성이 부각되며 매매 수요가 집중되는 흐름이다.

국토교통부 실거래가 자료를 보면 최근 입주를 시작한 서울 주요 신축 단지의 가격 상승폭은 크다. 지난해 1월 입주를 시작한 광진구 자양동 '롯데캐슬 이스트폴' 전용 84㎡는 지난해 9월 26억8000만원에 신고가 거래됐다. 입주 직후 분양권 거래가가 15억원대였던 점을 고려하면 1년이 채 안 돼 약 11억원 이상 오른 셈이다.

2024년 12월 입주를 시작한 성동구 성수동 '서울숲 아이파크 리버포레 1차' 전용 84㎡도 지난해 10월 40억원에 거래되며 신고가를 기록했다. 입주 초기 거래가인 25억8000만원대와 비교하면 약 14억원 이상 상승했다.

한 부동산 관계자는 "서울 지역 전셋값이 상승하면서 신축 단지의 가격은 더 오르는 현상이 나타나고 있다"며 "특히 서울 내에서도 주요 입지에 들어서는 단지의 경우 입주 이후 단기간에 거래가가 크게 오르는 사례가 빈번히 나타나고 있어 향후 공급되는 단지들의 가격 상승 여력은 더욱 커질 전망"이라고 말했다.

이 같은 흐름 속에 서울에서 연내 공급되는 신규 단지에 수요자들의 관심이 쏠리고 있다. 롯데건설은 송파구 신천동 일원에 공급한 '잠실 르엘'의 입주를 진행 중이다. 단지는 지하 3층~지상 35층, 13개 동, 총 1865세대 규모다. 잠실역(2·8호선), 잠실나루역(2호선), 송파나루역(9호선)을 이용할 수 있는 트리플 역세권 입지에 롯데월드몰, 석촌호수, 한강공원 등 생활·여가 인프라가 밀집해 있다. 단지 내에는 수영장과 골프시설 등 커뮤니티와 대형 조경 공간도 조성됐다.

삼성물산은 2월 강서구 방화동 일원에서 '래미안 엘라비네'를 분양할 예정이다. 방화6구역 재건축 단지로 총 557가구 중 276가구가 일반 분양 물량이다. 9호선 신방화역·공항시장역과 5호선 송정역을 도보로 이용할 수 있고 마곡지구와 인접해 직주근접 수요가 기대된다.

포스코이앤씨는 서초구 잠원동 일원에 '오티에르 반포'를 공급할 계획이다. 총 251가구 중 86가구가 일반 분양 대상이며 7호선 반포역 역세권에 위치한다. 인근 학군과 고속버스터미널 상권 이용이 편리하다. 대우건설은 동작구 흑석동 일원에서 재개발 단지 '써밋 더힐'을 분양할 예정이다. 총 1515가구 가운데 424가구가 일반 분양 물량이다. 9호선 흑석역을 이용할 수 있고 한강과 가까워 주거 환경이 쾌적하다는 평가다.