[세무, 톡!] 상속후 매각 ‘2년 보유’ 여부 살펴야

양경섭 세무법인 온세 대표세무사

다주택자의 양도물건이 조정대상지역 내 주택인 경우 중과세율과 단기양도세율을 비교하여 큰 금액을 과세한다. 중과세율은 2주택 또는 3주택이냐에 따라 달라진다. 조정대상지역 내 주택인 경우 2주택자 이상이 매각을 하면 일반세율(6~45%)에 20%포인트(p)를, 3주택자 이상이면 30%p를 추가과세한다. 다만, 2022년 5월 10일~2026년 5월 9일까지 양도분에 대해서는 양도소득세 중과세율이 적용되지 않는다.

단기양도세율은 다음과 같다. 주택, 입주권, 분양권의 경우 1년 이내 단기양도는 70%, 2년 이내는 60%가 적용 되며, 기타의 경우에는 1년 미만 50%, 2년 미만 40%가 적용된다. 다운계약서를 쓰지 않는 한, 세금을 절약하려면 적어도 취득일로부터 2년 뒤에 파는 것이 좋다. 취득일이란 언제일까? 취득일을 따질 때 잔금청산일이 중요하다. 잔금 전에 등기하면 등기일이 된다. 매도일도 마찬가지로 판정한다.

상속 후 매각시에도 단기양도세율이 적용될까? 상속부동산의 세율적용 시 보유기간은 피상속인이 취득한 날부터 기산하므로 피상속인이 취득한 날로부터 2년 이상 보유했다면 단기양도 세율은 적용되지 않는다.

입주권을 상속받은 경우에도 피상속인이 취득한 날부터 기산할까? 입주권을 상속받고, 신축아파트를 매각하는 경우에는 취득일이 사용승인일이 되므로 주의할 필요가 있다. 따라서 사용승인일로부터 2년을 경과한 뒤 매각하는 것이 좋다.

사전-2017-법령해석재산-0095, 2017.10.24.
피상속인이 보유하던 종전 주택이 주택재개발사업에 따라 관리처분인가에 의하여 조합원입주권으로 변환된 후 상속인이 조합원입주권을 상속받아 취득한 신축아파트를 양도하는 경우 양도소득세 세율을 적용함에 있어 보유기간 기산일은 당해 신축아파트의 사용승인서 교부일이 되는 것이다.

다음은 사례별 보유기간 기산일이다.

입주권을 상속받았지만 조합원입주권으로 매각하는 경우에는 세율적용 시 보유기간 기산일은 (피상속인이 원조합원인 경우) 피상속인의 종전주택 취득일, (피상속인이 승계조합원인 경우) 피상속인의 조합원입주권 취득일이다.

재개발·재건축으로 완공된 아파트를 상속받은 경우에는 세율적용 시 보유기간 기산일은 (피상속인이 원조합원인 경우) 피상속인의 종전주택 취득일, (피상속인이 승계조합원인 경우) 사용승인일이다.

양경섭 세무법인 온세 대표세무사