[시론] 빌라 입찰 ‘건축물대장 확인’은 필수

이주현 지지옥션 전문위원(선임연구원)

깡통전세와 전세사기 문제로 큰 혼란을 겪었던 빌라 경매시장이 다시 주목받을 가능성이 커졌다. 아파트 매매가격과 전세가격이 꾸준히 상승하면서 내 집 마련 수요자들이 상대적으로 진입장벽이 낮은 중대형 빌라로 눈을 돌릴 여지가 커졌기 때문이다.

다만 모든 지역의 빌라가 주목받기보다는 대중교통 접근성이 좋은 역세권이나 신축 아파트 입주권을 기대할 수 있는 신속통합기획구역 등 재개발 예정지를 중심으로 수요가 집중될 것으로 예상된다. 경매시장에서 빌라를 매입할 때 반드시 점검해야 할 기본적인 사항들에는 무엇이 있을까.

불법확장 등 직접 확인해야 피해없어

흔히 연립과 다세대 주택을 묶어 ‘빌라’라고 부르지만, 건축법에서는 주택으로 쓰이는 면적 기준에 따라 명확히 구분한다. 다세대 주택은 한 동 건물에서 주택으로 사용하는 면적이 660㎡ 이하이고, 주택으로 쓰이는 층수가 4개 층 이하인 건축물을 말한다. 반면 연립주택은 주택으로 활용되는 면적이 660㎡를 초과하고, 주택으로 사용할 수 있는 층수는 다세대와 동일하게 4개 층 이하로 제한된다. 여기서 두 가지 모두 주거용으로 사용할 수 있는 층수는 4개 층 이하라는 점을 기억해야 한다.

만약 입찰을 검토 중인 빌라 건물이 총 5층 이상으로 건축되어 있다면, 해당 호수의 용도가 주택인지 여부를 반드시 확인해야 한다. 건축 당시 4개 층은 주택으로, 나머지 한 개 층은 근린생활시설로 허가받은 경우에는 5층 이상의 건축이 가능한데, 문제는 이렇게 허가받은 근린생활시설을 주택으로 무단 변경하는 사례가 적지 않기 때문이다. 이런 사례를 낙찰받게 되면 실질적으로는 근린시설을 취득하는 셈이어서 주택보다 높은 취득세율이 적용되고, 이후에는 원상복구 의무까지 부담해야하므로 입찰 전 건축물대장을 열람해 해당 호수의 용도를 확인해야 한다.

또 하나는 불법확장에 대한 부분이다. 전용·일반 주거지역에 위치한 건물은 일조권 사선제한 때문에 상층부로 갈수록 면적이 줄어들며 계단식 형태로 건축되는 경우가 많다. 이때 생기는 빈 공간에 섀시를 설치하거나 조립식 패널로 막아 창고나 보일러실 등으로 활용하는 사례도 많이 볼 수 있다. 그런데 이는 명백한 불법 확장에 해당하고, 적발될 경우에는 위반건축물로 등재되는 것은 물론 이행강제금 납부와 원상복구 의무까지 발생하므로 주의해야 한다.

실제로 지난해 서울에서 경매가 진행된 빌라 가운데 위반건축물로 등재된 건수는 약 10%에 달했다. 적발되지 않은 사례까지 고려하면 실제 비중은 더 높을 것으로 추정된다. 따라서 건축물대장에 위반사항이 없더라도 현장을 직접 찾아 육안으로 확인하는 과정이 반드시 필요하다.

입지 따라 가격편차 커 … 시세조사 ‘꼭’

마지막으로 시세조사는 아파트보다 훨씬 더 정밀하게 해야 한다. 아파트는 면적과 구조가 비교적 표준화돼 있어 실거래가와 호가를 통해 가격 수준을 쉽게 파악할 수 있다. 반면 빌라는 바로 옆 건물이더라도 도로 및 주차장 여건, 층수와 방향, 엘리베이터 유무 등에 따라 가격 편차가 크다. 특히 재개발 이슈가 있는 지역에서는 이런 세부 조건에 따라 향후 감정평가금액이 크게 달라질 수 있으므로 최대한 비슷한 조건의 거래사례를 기준으로 입찰가를 산정해야 한다. 빌라 경매는 상대적으로 진입 장벽이 낮은 대신 확인해야 할 요소는 더욱 많다. 경매 초보자라면 관심지역을 먼저 정하고, 지역 내 시장 흐름을 꾸준히 살펴보면서 접근하는 것이 보다 안전한 전략일 것이다.