“정비사업 활성화 위한 개발이익환수 장치 재검토 필요”

제1회 ‘수도권 공사 도시정비협의회 공동 포럼’

▲서울 강남구 한국과학기술회관에서 열린 ‘수도권 공사 도시정비협의회 공동 포럼’에서 (왼쪽부터) 김용진 GH 사장과 황상하 SH 사장, 류윤기 iH 사장이 기념 촬영을 하고 있다. (정유정 기자)

정비사업을 통한 주택 공급 확대를 위해서는 기부채납·공공임대주택 등 개발이익환수 장치 전반을 저성장 환경에 맞게 손질해야 한다는 지적이 나왔다. 임대주택 의무비율과 공공기여 기준이 사업성에 직접 영향을 미치는 만큼 ‘예측 가능성’과 ‘현실성’을 높여야 한다는 주장이다.

28일 서울 강남구 한국과학기술회관에서 서울주택도시개발공사(SH)와 인천도시공사(iH), 경기주택도시공사(GH)가 공동으로 개최한 ‘수도권 공사 도시정비협의회 공동 포럼’이 진행됐다.

이날 발제자로 참여한 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “과거 성장기 도시의 성장을 기반으로 발생하는 개발 이익을 환수하기 위한 기부채납이나 공공임대주택 같은 장치들이 저성장기 재건축·재개발 활성화의 걸림돌로 작용하고 있다”고 말했다.

정부는 정비사업에서 공공성을 확보하기 위해 임대주택 의무공급과 기부채납 장치를 운용하고 있다. 그런데 현장에서는 규제는 그대로인데 공사비만 뛰었다는 불만이 나온다. 한국건설기술연구원이 발표한 건설공사비지수는 2020년 기준치(100)에서 지난해 11월 132.45(잠정치)를 기록하며 30% 이상 증가했다. 자재·노무비 상승이 분양가 규제, 공공기여 부담과 겹치면서 정비사업의 수익구조를 압박하는 요인으로 지목돼 왔다.

이 교수는 “사업성 보정계수라는 편법적인 수단에서 벗어나 공공임대주택 공급 비율의 현실적인 하향 조정을 통해 건설비용의 급등으로 훼손된 수익구조 개선이 필요하다”며 “공공임대주택 감소분 대신 장기 민간임대주택을 허용함으로써 사업성을 개선하고, 공공임대주택의 부의 외부영향을 줄일 필요가 있다”고 강조했다.

공공시행 방식과 관련해 공공기여 부담을 줄여주고 일관성 있는 사업 추진을 통한 신뢰 확보가 필요하다는 목소리도 나왔다.

이태희 한국건설산업연구원 연구위원은 “공공시행 방식에 대해 공공성 추가 확보로 인한 상품성 저하 등 문제가 자주 발생한다”며 “과도한 공공기여 요구는 자제가 필요한데, 그때그때 분위기에 따라 공공기여를 더 많이 요구하기보다 일관성 있고 예측 가능하도록 추진해야 할 것”이라고 말했다.

재건축·재개발에서는 공공기여 기준이 불명확할수록 사업 추진이 영향을 받는 사례가 반복됐다. 서울 송파구 잠실주공5단지는 통합심의 과정에서 공공임대 배치(소셜믹스) 등을 둘러싼 이견이 불거지며 갈등을 겪기도 했다.

SH와 iH, GH는 지난 2015년 ‘수도권 공사 도시재생협의회’를 발족하고 10년간 협력 활동을 이어왔다. 지난해 5월에는 정부의 도시 정책이 도시재생에서 도시 정비로 전환되는 흐름에 대응하기 위해 명칭을 ‘수도권 공사 도시정비협의회’로 변경하고 협력 범위를 확대했다. 이날 포럼은 3개 공사가 협력을 본격화한 이후 처음 열린 자리다.

이날 포럼에 참석한 황상하 SH 사장은 “공공재개발·재건축을 비롯한 다양한 도시정비사업을 추진하며 현장에서 많은 시행착오와 한계를 경험해 왔다”며 “앞으로도 수도권 공사들과의 협력 네트워크를 바탕으로 제도 개선을 선도하고, 현장 중심 실행 모델을 축적해 시민이 체감할 수 있는 도시정비 성과를 만들어 나가겠다”고 말했다.