강남·마포·노원 3만가구 공급 위기…서울시 “이주비 대출규제 조정해야”

▲오세훈 서울시장이 19일 서울 관악구 신림7재개발 구역을 찾아 노후 주거환경을 점검하고 있다. 신태현 기자 holjjak@

서울 강남부터 마포·노원 등 올해 이주가 예정된 정비사업 구역에서 정부의 대출규제 정책 때문에 이주비 조달에 차질을 빚고 있다는 지적이 나왔다. 서울시는 약 3만 가구 주택 공급이 차질을 빚을 수 있다며 정부에 대출규제를 조정해야 한다고 촉구했다.

27일 서울시가 올해 이주를 앞둔 정비사업 구역 43곳을 조사한 결과에 따르면 전체의 약 91%인 39곳(계획 가구 수 약 3만1000가구)이 대출규제로 이주비 조달에 차질을 빚고 있는 것으로 나타났다.

지난해 발표된 6·27 대책과 10·15 대책의 영향으로 1주택자 주택담보대출비율(LTV) 40%, 다주택자 LTV 0%, 대출 한도 6억 원 등 강력한 규제가 적용되면서 서울 내 거의 모든 정비사업 현장이 사업 지연 위기에 놓였다는 게 서울시 주장이다.

서울시는 지난해 7월부터 20회에 걸쳐 정비사업 현장을 다니며 조합과 조합원들의 위기 상황을 파악, 서울시장-국토교통부장관 면담(2회)과 실장급 실무협의체 회의(3회)를 통해 규제 완화를 지속 건의해 왔다고 밝혔다. 서울시 관계자는 "현장의 고사 직전 위기감이 더 이상 늦출 수 없는 수준이라고 판단해 현황을 공개했다"고 설명했다.

서울시의 이번 조사 대상 43곳 중 대출규제를 적용받지 않는 3곳(시행일 전 관리처분인가 완료)과 주택도시보증공사(HUG) 이주비 융자를 승인받은 모아주택 1곳을 제외한 39곳이 규제 영향권에 놓이게 됐다. 이 중 재개발·재건축이 24곳(2만6200가구), 모아주택 등 소규모주택정비사업이 15곳(4400가구)이다.

▲이주비 부족 상황 관련 그래픽. (서울시)

현재 대출규제는 1주택자 LTV 40%, 다주택자(1+1 분양포함) LTV 0%, 대출 한도 6억 원으로 적용되고 있다. 규제 영향으로 조합들은 이주비가 부족해 시공사 보증을 통한 제2금융권 추가 대출을 검토 중이지만, 고금리에 따른 막대한 이자 비용 부담이 불가피한 상황이라는 목소리가 나온다.

자금 조달 여건은 사업지역‧규모, 시공사에 따라 양극화되고 있다. 강남권 등 대규모 정비 사업장은 기본 이주비보다 약 1~2% 금리가 높더라도 대형 시공사를 통한 추가이주비 조달이 가능하지만, 중·소규모 사업장은 기본이주비보다 3~4% 이상 높은 고금리를 감수해야 한다는 지적이 나온다. 조합원의 금융부담이 가중될 뿐 아니라 자금 조달 협상과 절차 이행에도 시간이 걸리면서 사업 지연과 사업비 증가 등에 대한 우려가 나온다.

주로 중견 건설사가 참여하는 소규모주택정비사업인 모아주택의 상황은 더욱 심각하다. 중랑구 면목동 A모아타운 구역은 4개 조합 총 811명 중 1주택자 515명(LTV 40%), 2주택자 이상 296명(LTV 0%, 대출 차단)으로 구성돼 시공사는 신용도 하락 우려 등을 이유로 조합에 지급 보증 불가 입장을 통보하면서 사업 추진에 난항을 겪고 있다.

서울시는 지난 22일 국토교통부와의 실무협의체에서 이주비 대출을 일반 주택담보대출과 분리해 LTV 70%를 적용하는 등 대출 규제를 합리적으로 조정해 줄 것을 요청했다. 이어 27일에는 대출규제를 적용받는 40개 정비사업의 피해 현황을 국토부에 전달했다. 서울시는 국토교통부에 이주비 LTV 70% 상향 등 대출 규제 조정의 필요성을 전달했다고 밝혔다.

최진석 서울시 주택실장은 “이주비 대출은 단순 가계대출이 아니라 주택공급을 위한 필수 ‘사업비용’으로 인식하고 정책적 패러다임을 시급히 전환해야 한다”며 “예정된 주택공급 일정에 차질이 발생하는 현재의 상황이 속히 개선돼야 한다고 보고 있으며 시민의 주거안정과 정비사업의 정상화를 이끌어내기 위해 모든 행정력을 집중하겠다”고 말했다.