마지막 판자촌 구룡마을, 반세기 만에 역사속으로...자연친화형 대단지로 거듭난다

구룡마을 개발계획 변경…주택 가구 수 확대, 장기전세·통합임대·분양 모두 포함

▲구룡마을 재개발 사업 조감도 (서울시)

서울의 대표적인 판자촌 중 하나였던 강남구 구룡마을이 반세기 만에 역사 속으로 사라진다. 무허가 판자촌은 3739가구 규모 자연친화형 도시단지로 거듭나게 된다.

서울시는 11일 전날 열린 제18차 도시계획위원회에서 ‘개포(구룡마을) 도시개발사업 개발계획 변경 및 경관심의(안)’을 조건부 가결했다고 밝혔다.

강남구 양재대로 478 일대에 위치한 구룡마을은 1970~1980년대 서울 강남 지역 개발 당시 집을 잃은 철거민들이 모여 형성된 무허가 판자촌이다. 1986년 아시안게임과 1988년 서울올림픽을 앞두고 강남 곳곳의 개발로 밀려난 도시 빈민들이 대모산 자락에 터를 잡으며 구룡마을이 생겨났다.

구룡마을은 합판과 비닐, 스티로폼 등으로 지어졌거나 지붕 없이 부직포로 덮어 놓은 건물들이 다닥다닥 붙어 있어 화재, 홍수 등에 매우 취약했다. 실제로 2023년 구룡마을은 화재로 주택 60가구와 땅 2700㎡가 소실되는 등 큰 피해를 입기도 했다.

구룡마을은 2012년 8월 처음 도시개발구역으로 지정됐으나 개발 방식에 대한 견해차 등으로 사업에 난항을 겪었다. 서울시는 2016년 구룡마을을 도시개발구역으로 지정하고 개발계획을 수립, 서울주택도시개발공사(SH)를 사업시행자로 지정하면서 본격적으로 개발에 물꼬를 텄다.

서울시는 구룡마을 관련 보상과 소유권 이전 문제에도 적잖은 기간 공을 들였다. 시는 2023년 5월부터 토지 보상과 물건 수용 절차를 본격화해 토지 24만㎡ 중 약 16만㎡는 협의 계약을 통해, 나머지 8만㎡는 수용재결을 통해 SH로 소유권을 이전했다. 비닐하우스 등 물건 1931건에 대해서도 협의 및 수용을 거쳐 절차를 마무리지었다. 구룡마을 개발 사업에 들어간 토지 보상비는 약 1조200억 원인 것으로 알려졌다.

▲개포(구룡마을) 도시개발사업 조감도 (서울시)

서울시는 이 같은 구룡마을 재개발을 단순한 주거 정비가 아닌 세대 공존과 자연친화적 삶의 질을 담은 미래형 도시 모델로 추진한다. 2027년 상반기 공동주택 착공, 2029년 준공을 목표로 사업을 신속 추진한다는 계획이다.

이번 도시계획위원회에서 변경된 개발계획은 △내부 도로체계 변경 △공동주택용지 면적 확장 및 개발밀도 상향을 통해 주택공급을 기존 3520가구에서 3739가구로 확대 △상업시설 과잉 공급 방지를 위한 근린생활시설용지 삭제 등 내용을 담고 있다.

공급되는 주택은 신혼부부의 주거안정 및 출산장려정책의 일환인 장기전세주택Ⅱ(미리내집) 1691가구, 기존 거주민 재정착을 위한 통합공공임대주택 1107가구, 분양 941가구(공공분양 219가구, 민간분양 722가구) 등 총 3739가구로 구성된다.

공동주택용지 면적은 9만705.0㎡에서 10만168.9㎡로 확대됐다. 용적률은 기존 230~240%에서 180~250%로, 최고층수는 기존 20~25층에서 25~30층으로 상향 조정했다.

시는 산림과 인접한 경사 지형의 불편을 해소하기 위해 입체보행로를 조성해 주민 이동 편의를 높이고, 약 9만㎡ 규모의 근린공원 조성으로 구룡산 및 대모산과 연계된 녹지 네트워크를 구축함으로써 자연과 도시가 공존하는 자연친화형 주거단지를 조성할 계획이다.

김창규 서울시 균형발전본부장은 “이번 개발계획 변경안 통과로 개포 도시개발사업이 한층 탄력을 받게 됐다”며 “화재·홍수 등 재해 위험에 노출된 구룡마을을 신혼부부와 시니어 가구 등 전 세대가 어우러지는 쾌적한 자연친화 주거공간으로 조속히 조성할 것”이라고 말했다.