오피스텔, '10·15 대책' 반사이익 없었다…앞으로도 글쎄

(출처=챗GPT)

정부의 '10·15 부동산 대책'으로 오피스텔이 주목을 받을 수 있다는 기대가 있었으나 실제로는 별다른 영향이 없는 것으로 나타났다. 아파트에 대한 강력한 대책이 시행된 이후 거래량은 평소 수준을 벗어나지 못했다. 앞으로도 마찬가지 흐름이 이어질 전망이다.

17일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 오피스텔 매매거래는 10·15 대책 이전 한 달(9월 16~10월 15일) 747건에서 이후 한 달(10월 16~11월 14일) 1140건으로 52.6%(393건) 증가했다. 10월만 보면 15일까지 302건에 불과했는데 16일부터 31일까지는 855건으로 3배 가까이 늘었다.

10·15 대책 직후 오피스텔을 찾는 수요가 크게 늘어난 듯한 모습이다. 부동산시장 안팎에서는 정부가 서울과 수도권 주요 지역 아파트를 대상으로 초강력 규제에 나서면서 오피스텔에 대한 관심이 커질 수 있다는 관측이 나왔다.

정부의 대책으로 서울 전역과 경기도 12개 지역이 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 묶였으나 오피스텔은 건축법상 준주택으로 분류돼 별다른 제약이 없다.

여기에 청약통장, 자금조달계획서, 실거주 요건 등 대부분의 규제를 적용받지 않는다. 담보인정비율(LTV)은 70%로 유지됐다. 규제지역 내에서 아파트 주택담보대출은 70%에서 40%로 낮아졌다.

오피스텔 가격이 회복세를 나타내고 있다는 점도 근거로 꼽혔다. KB부동산 통계에 따르면 서울 오피스텔 매매가격지수는 2월부터 10월까지 9개월 연속 상승했다.

하지만 내용을 조금 더 구체적으로 보면 실제로 오피스텔 수요가 늘었다고 평가하기 어렵다. 10·15 대책 이후 한 달 거래량(1140건)은 올해 1월부터 9월까지 평균 거래량 1080건과 비교해 큰 차이가 없다. 3월 1708건, 2월 1307건과 비교하면 오히려 적다.

아울러 10·15 대책 직후 급증한 10월 거래에는 한국토지주택공사(LH)의 신축매입임대 물량이 대거 포함돼 있다. LH는 동대문구 답십리동에 있는 오피스텔 전체 182개 실을 매입했고 모두 10월 16일 계약으로 집계됐다. 이를 제외하면 10·15 대책 이후 한 달 동안 서울 오피스텔 거래는 960건 수준으로 줄어든다.

송승현 도시와경제 대표는 "저금리가 유지되고 다주택자가 활발히 움직일 수 있다면 반사이익이 생겼겠지만 지금은 완전히 상황이 다르다"며 "똘똘한 한 채를 찾는 경향이 워낙 강해 오피스텔을 처분해서 아파트를 사려는 구조라 오피스텔 시장이 살아나기 쉽지 않은 상태"라고 분석했다.

아파트에 대한 강력한 대출 규제와 공급 부족이 장기화해도 이런 구도는 유지될 가능성이 크다고 내다봤다. 송 대표는 "아파트와 비슷한 대형 오피스텔은 실수요가 있으나 그 이하는 그렇지 않다"며 "오피스텔은 아파트 가격이 크게 움직이지 않으면 관심을 받을 수 없다"고 말했다.

아파트와 달리 중장기적으로 가격이 오르는 일이 많지 않고 빌라처럼 개발을 기대하기 어렵다는 점도 수요 유입을 가로막는 배경이다.