[세무, 톡!] 조정대상지역 지정 뒤의 세제 변화

위용세무회계 대표세무사 위용

이달 16일부터 기존 서울시 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4개 자치구에서 나머지 21개 자치구와 경기 과천시 등 12개 지역이 추가로 조정대상지역과 투기과열지구로 지정되었다. 또한 위 지역에 있는 ‘아파트’ 및 ‘동일 단지 내 아파트가 1개 동(棟) 이상 포함된 연립·다세대 주택’이 올해10월 20일부터 내년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 지정되었다. 투기과열지구는 대출과 청약에 대한 규제내용이고, 토지거래허가구역은 내·외국인 모두를 대상으로 취득일로부터 2년간 실거주 의무를 부여하는 것이다. 오늘은 조정대상지역에 지정된 이후 세제와 관련해 꼭 알아야 될 세 가지에 대해 알아보자.

먼저, 두 번째로 취득하는 주택이 비조정대상지역에 소재할 경우에는 취득세(농어촌특별세, 지방교육세 포함) 세율이 1.1~3.5%인데 조정대상지역에 소재할 경우에는 8.4~9.0%로 중과세율이 적용된다. 예를 들어 두 번째로 취득하는 국민주택규모 아파트가 비조정대상지역에 소재하고 취득가액이 10억 원이라면 3300만 원만 부담하면 되는데 조정대상지역으로 변경된 이후에 취득한다면 8400만 원을 부담해야 한다.

두 번째로, 1세대가 취득 당시 비조정대상지역에 소재한 주택을 취득한 경우에는 취득한 후 2년만 보유하다가 양도하더라도 비과세를 적용받을 수 있지만 취득 당시 조정대상지역에 소재한 주택을 취득한 경우에는 취득한 후 2년 이상을 거주해야만 비과세가 적용된다. 비과세 거주요건은 취득 당시 조정대상지역 해당 여부로 판정하므로 양도 시에 조정대상지역이 해제되었다고 하더라도 비과세가 적용되지 않는다.

마지막으로, 1세대가 중과대상주택을 두 채 이상 보유한 상태에서 양도하는 주택이 비조정대상지역에 소재할 경우에는 장기보유특별공제 적용은 물론 기본세율을 적용하지만 양도하는 주택이 조정대상지역에 소재할 경우엔 장기보유특별공제 적용을 배제할 뿐만 아니라 중과세율(2주택 보유 시: 기본세율+20%포인트, 3주택 보유 시:기본세율+30%포인트)을 적용한다. 다만 2026년 5월 9일까지 양도할 경우에는 한시적으로 중과세율 적용이 유예된 상태이니 다주택을 보유한 세대가 주택을 양도할 계획이 있다면 그때까지 대금을 받아야만 장기보유특별공제 적용은 물론 기본세율이 적용된다. 위용 세무회계 대표세무사 위용