[집땅지성] 정부의 ‘간택’? 토허제 묶인 수원·의왕·하남, 집값 더 오른다

정부의 10·15 부동산 대책 이후 수도권 시장이 급격히 요동치고 있다. 전문가들은 고가 아파트를 중심으로 단기 과열이 이어지는 반면, 중저가 지역은 거래 절벽에 직면할 것으로 내다봤다.

진미윤 명지대 교수는 24일 유튜브 채널 이투데이TV ‘집땅지성’(연출 황이안)에 출연해 이번 규제의 파장과 향후 시장 흐름을 진단했다.

진 교수는 지역별 온도차가 뚜렷하게 나타나고 있다며, 고가·중가 아파트 밀집 지역은 단기적으로 ‘불장’(단기 과열장세)을 보이는 반면 중저가 지역은 거래가 빠르게 얼어붙고 있다고 설명했다. 또 “집값 하락의 결정적 요인은 금리였다”며 “주택담보인정비율(LTV) 조정은 효과가 제한적”이라고 평가했다. 이미 대출을 받은 기존 집주인에게는 영향이 거의 없고, 급매가 나오지 않아 거래량만 줄어드는 구조라는 설명이다.

김인만 부동산경제연구소장은 같은 자리에서 “정책으로 집값이 떨어진 적은 없었다”며 “금리나 외부 충격 외에는 가격 조정이 어려운 시장”이라고 덧붙였다.

이번 규제로 가장 큰 영향을 받은 곳은 노원·도봉·강북(노도강)과 금천·관악·구로(금관구) 등 중저가 지역이다. 하지만 진 교수는 “서울 내 자가율이 높은 노도강은 투기 수요보다 실수요가 많아 급락 가능성은 낮다”고 진단했다. 반면 수원·의왕·하남 등 새롭게 토지거래허가구역으로 지정된 지역은 “정부의 ‘간택’을 받은 곳”이라며 “단기적으로는 불편하더라도 장기적으로는 프리미엄이 붙을 수 있다”고 평가했다.

또 하남의 그린벨트 해제 가능성과 의왕의 신규 택지 개발, 수원의 삼성 배후 수요 등을 오히려 성장 신호로 해석했다. 그는 “이들 지역은 프리미엄 지역으로 인정받았다는 의미”라며 “정책의 불편함보다 장기적 가치 상승을 기대할 수 있다”고 강조했다.

향후 시장 전망에 대해서는 신중한 태도를 보였다. 진 교수는 “전세·월세 부담으로 소비 위축이 심화되고, 거래는 줄겠지만 가격은 유지될 것”이라고 내다봤다. 금리 인하와 공급 대책이 병행되지 않는 한 장기간 거래 침체가 이어질 가능성이 높다는 분석이다.

이어 그녀는 “거래량 급감은 정부에도 부담이 될 것”이라며 “단기 완화 가능성은 낮지만 시장 상황에 따라 일부 조정 여지는 있을 것”이라고 전망했다. 김 소장 역시 “지금은 흔들릴 때가 아니라 지켜볼 때”라며 “내 집 마련 전략을 차분히 세워야 한다”고 조언했다.

(이투데이TV '집땅지성')