초강력 규제 피한 '오피스텔'…반사이익 훈풍 불까?[10·15 대책 일주일]

(출처=챗GPT)

정부가 서울과 수도권 주요 지역 아파트를 대상으로 초강력 규제에 나서면서 대체재인 오피스텔에 대한 관심이 높아질 수 있다는 기대가 나온다. 토지거래허가제 등에서 자유로울 뿐 아니라 대출도 상대적으로 수월하다는 점에서다. 하지만 오피스텔을 찾는 수요는 제한적일 것이란 게 전문가들의 시각이다.

22일 부동산업계에 따르면 서울 전역과 경기도 12개 지역이 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 묶였으나 오피스텔은 규제를 피해 별다른 제약 없이 매매가 가능하다.

오피스텔의 담보인정비율(LTV)은 기존과 마찬가지로 70%가 유지된다. 규제지역 내에서 아파트 등을 통해 주택담보대출을 받는 경우 LTV가 70%에서 40%로 낮아졌다.

아파트의 대출 한도가 줄고 거래도 까다로워진 것과 달리 오피스텔은 자금 조달이 상대적으로 수월하고 거래 여건도 자유로운 상황이 된 것이다. 이런 배경에서 아파트의 대체재인 오피스텔로 수요가 늘어날 수 있다는 관측이 제기된다.

오피스텔 가격이 회복세를 보여주고 있다는 것도 수요 유입을 기대하게 하는 요인이다. KB부동산 통계에 따르면 서울 오피스텔 매매가격지수는 2월부터 9월까지 8개월 연속 상승했다. 오피스텔 가격 상승은 전용면적 85㎡를 초과하는 대형이 주도하고 있다.

다만 오피스텔 매매에 유리한 환경이 조성됐으나 유입되는 수요는 많지 않을 것으로 보인다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "이론적으로 보면 아파트의 대체재로 오피스텔을 선택한다는 생각을 할 수 있지만 현실은 그렇지 않을 것"이라며 "2020년대 초 오피스텔 매매로 실패한 사례가 적지 않아 여전히 불안감이 상당하다"고 말했다.

그러면서 "최근에는 주거 실수요보다는 수익형으로 바라보는 경향이 강하다"며 "내 집 마련에 대한 마음이 급한 젊은 세대가 매수에 나설 수 있으나 일부일 것"이라고 분석했다.

실제로 '6·27 대출 규제' 직후에도 오피스텔로 수요가 몰릴 수 있다는 관측이 나왔으나 큰 변화가 없었다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 올라온 자료를 보면 서울 오피스텔 매매거래량은 올해 1월 837건에서 3월 1708건으로 증가했다가 4~5월 1100건 안팎으로 줄었고 6월에는 986건으로 떨어졌다. 7~9월은 각각 995건, 844건, 809건을 기록했다.

오피스텔은 아파트와 달리 중장기적으로 가격 상승을 기대하기 힘든 데다 통상 높은 용적률 등으로 개발이 쉽지 않다는 점도 수요를 제약하는 요인으로 꼽힌다.

윤 위원은 "지금은 6·27 규제 이후 물량이 어느 정도 소화됐지만 연말 정도부터 다시 급매 등 가격 협상 여지가 있는 매물들이 시장에 나올 가능성이 크다"며 "조급하게 아파트에서 다른 곳으로 눈을 돌리는 것보다 시간을 두고 조금 기다리는 게 나을 수 있다"고 조언했다.