토허구역 내 오피스텔·상가 LTV 70% 유지…아파트만 대출규제 적용

▲서울 남산에서 바라본 서울 시내 연립·다세대 단지의 모습. (이투데이DB)

20일부터 서울 전역과 경기 12개 지역이 토지거래허가구역(토허구역)으로 지정되지만 오피스텔과 상가 등 비주택은 대출 규제 대상에서 제외된다. 이에 따라 비주택 담보대출의 담보인정비율(LTV)은 기존과 동일하게 70%가 유지된다.

19일 부동산 업계에 따르면 국토교통부는 최근 ‘10·15 주택시장 안정화 대책 관련 자주 묻는 질문(FAQ)’을 통해 “이번에 지정된 토지거래허가구역은 아파트 등 주택에 한정돼 오피스텔과 상가 등 비주택에는 적용되지 않는다”고 밝혔다.

앞서 금융위원회가 ‘토허구역 내 비주택담보대출 LTV를 70%에서 40%로 축소한다’는 내용의 자료를 배포하면서 시장 혼선을 빚은 바 있지만 국토부는 “비주택은 허가구역 지정 효력이 미치지 않는다”고 정정했다. 다만 기존에 비주택을 포함해 지정된 토허구역의 경우에는 지정 당시 요건에 따라 LTV 40%가 적용된다.

이번에 신규 지정된 토허구역은 기본적으로 아파트 단지다. 다만 아파트 단지 내 연립·다세대주택이 함께 포함된 16개 단지(서울 15곳, 경기 1곳)는 거래 허가 대상에 포함됐다. 서울에서는 용산구 한남더힐, 성동구 서울숲푸르지오, 광진구 광장힐스테이트, 동작구 아크로리버하임, 은평구 래미안베라힐즈 등이 포함됐다. 경기도에서는 용인시 동천동 래미안이스트팰리스의 연립주택이 허가 대상이다.

빌라와 단독주택은 거래 허가 대상이 아니지만 규제지역 지정에 따라 주택담보대출비율(LTV)은 기존 70%에서 40%로 낮아진다.

투기과열지구로 지정된 지역에서는 재건축 단지 조합원의 지위양도 제한 규정이 그대로 유지된다. 조합설립인가 이후 소유권 이전등기(이전고시) 이전 단계에서는 조합원 지위를 양도할 수 없으며 1가구 1주택자가 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 경우나 불가피한 이주, 상속, 사업 지연 등 일정 사유가 있을 때는 예외적으로 양도가 가능하다. 사업 지연으로 인정되는 경우는 △조합설립인가 후 3년 내 사업시행인가 미신청 △사업시행인가 후 3년 내 착공 불이행 △착공 후 3년 내 준공 미이행 등이다.

국토부는 이번 규제지역 지정과 함께 전세대출 관련 규제의 세부 적용 기준도 재확인했다. 투기·투기과열지구 내 시가 3억 원 초과 아파트(분양권·입주권 포함)를 취득한 전세대출 보유자는 소유권 이전등기 완료 시점에 대출이 회수된다.

다만 해당 아파트에 기존 세입자가 거주하고 있고 임대차계약 잔여기간이 남아 있을 경우, 그 기간까지 대출 회수를 유예할 수 있다. 이때는 전세대출 만기와 세입자의 임대차계약 만기 중 먼저 도래하는 시점까지만 대출을 유지할 수 있다.

분양권이나 입주권을 통한 취득의 경우, 준공 이후 소유권 이전등기 완료일 또는 잔금대출 실행일 중 이른 시점에 대출이 회수된다. 전세대출 만기까지 소유권 이전등기나 잔금대출 실행이 이뤄지지 않은 경우에는 연장이 가능하지만 등기 완료 시점에서는 반드시 대출을 회수한다는 방침이다.

전세대출 회수 예외사유도 기존 기준을 그대로 유지한다. 구매한 아파트와 임차 중인 주택 모두에서 세대원이 실거주하는 경우에는 전세대출을 유지할 수 있으나 해당 조건을 모두 충족해야 한다.

국토부는 “직장이동, 자녀교육, 부모봉양, 요양·치료, 학교폭력 피해 등 불가피한 실수요의 경우에는 예외를 인정한다”며 “시·군 간 이동 시에는 예외가 적용되지만, 특별시·광역시 내 구(區) 간 이동은 인정되지 않는다”고 밝혔다.