‘전방위 규제’에도 “강남은 영향 미미⋯전세난·월세화 우려 커져” [10·15 대책]

▲롯데월드타워에서 내려다 본 서울 아파트 전경. (이투데이DB)

정부가 15일 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역으로 지정하는 초강수 부동산 대책을 발표하면서 단기적으로 시장이 급속히 냉각될 전망이다. 다만 강남권을 중심으로 한 현금 매수세와 공급 위축, 전세난 심화가 맞물리며 장기적 가격 안정 효과는 제한적일 것이란 분석이 나온다.

부동산 전문가들은 거래 절벽과 단기 조정은 불가피하지만, 유동성과 자산 불평등이 해소되지 않는 한 집값 상승 압력은 남아 있다고 진단했다. 특히 토지거래허가구역 지정과 대출 규제 강화로 실수요자까지 위축될 가능성을 우려했다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “이번 10·15 대책은 금액별 대출 차등화와 토지거래허가구역 지정으로 상급지 갈아타기, 아파트 갭투자에 제동을 건 조치”라며 “6·27 대책에 이어 2차 충격요법으로 작용하면서 수요자들이 관망세로 돌아서고 시장은 전반적으로 숨고르기 국면에 들어설 것”이라고 말했다. 그는 “토허제 지역은 2년 실거주 의무로 갭투자가 사실상 불가능해지고 비(非)아파트까지 주택담보인정비율(LTV)이 70%에서 40%로 낮아지면서 상가·건물시장도 수요가 위축될 것”이라고 내다봤다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “서울 강남권과 한강벨트의 ‘패닉바잉’은 일부 진정될 수 있으나 금리 인하 기대감과 풍부한 유동성으로 주택구매 수요가 완전히 꺼질지는 의문”이라며 “전세대출 규제로 전세가격 상승 압력이 이어지고 월세화와 임차인 부담은 지속될 것”이라고 진단했다. 그는 “4분기 거래량은 급감하겠지만 강남과 주요 한강벨트 등 현금 여력이 있는 지역은 상대적으로 견조한 흐름을 보일 가능성이 크다”고 덧붙였다.

실수요자들의 피해를 우려하는 목소리도 있다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원도 “이번 조치는 가격 상승이 시작된 주요 지역을 정조준한 만큼 단기적으로 거래 급감과 일부 지역 가격 조정이 불가피하다”며 “다만 강남권은 자산가의 현금 거래가 많아 실질적 하락세로 이어지긴 어렵다”고 분석했다. 이어 “무주택자나 청년층 등 자산이 없는 실수요자에게는 내 집 마련 기회가 사실상 사라진 셈”이라며 “서민층을 위한 예외적 보완책이 필요하다”고 강조했다.

김 수석전문위원은 “전세대출 규제는 전세 물량 감소와 월세화 가속으로 이어져 주거비 부담을 키울 것”이라고 내다봤다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 이번 대책을 “풍선효과를 조기에 차단하기 위한 전방위 규제”라고 평가했다. 그는 “예상치 못한 지역들까지 규제지역으로 묶은 것은 과거 정부의 단계적 규제와 다르다”며 “토지거래허가제는 시장에서 가장 강력한 규제인 만큼 수도권 거래량이 절반 수준으로 줄어들 수 있다”고 내다봤다.

윤 위원은 “갭투자를 막으면 전세공급 자체가 줄어들어 임대차 시장의 불안이 커질 수 있다”며 “전세가격 상승뿐 아니라 월세시장까지 영향을 받을 것”이라고 우려했다.

시장 관계자들은 이번 대책이 단기적으로는 거래를 위축시키고 일부 과열 지역의 열기를 식히는 효과를 내겠지만 공급 부족과 금리·유동성 변수에 따라 재반등 가능성도 상존한다고 보고 있다. 시장은 당분간 관망세 속에 숨 고르기에 들어갈 것으로 보이지만 규제의 지속 여부와 금리·유동성 흐름이 향후 집값의 분수령이 될 전망이다.