“전세제도 연착륙 필요…서민 주거충격 최소화 장치 시급” [소멸하는 전세, 해법이 없다 ③]

‘월세화’ 기조 속 전세 축소...서민 주거난 확산
“등록임대 활성화·에스크로 등 안전판 제시돼야”

▲2일 서울 중구 남산에서 서울시내 아파트가 보이고 있다. (뉴시스)

전세 시장의 수축이 가팔라지면서 ‘월세화’ 전환에 따른 세입자 부담이 커지고 있다. 특히 서울 중에서도 일명 ‘현금부자’가 많은 강남, 서초를 제외한 자치구를 중심으로 전세 매물이 크게 줄어 현금 여력이 부족한 실수요자들의 주거 안정성이 흔들릴 수 있다는 우려가 나온다.

13일 본지 취재에 따르면 전문가들은 전세가 줄어드는 시장 현실을 인정하되, 급격한 전세제도 폐지가 아닌 ‘연착륙’을 위한 안전장치가 선행돼야 한다고 입을 모았다.

최황수 건국대 부동산대학원 교수는 “전세가 없어지는 방향으로 가는 것은 적합하다. 지금처럼 전세를 유지한다면 꾸준히 전세 사기 등 문제가 발생할 수밖에 없기 때문”이라며 “반전세 등 보증금이 낮아지는 제도 쪽으로 바뀌어 가는 것은 글로벌 스탠다드에도 맞는 방향”이라고 말했다.

임미화 전주대 부동산국토정보학과 교수는 “임차인 입장에서는 전세가 월세 대비 매달 드는 돈이 적다는 점에서 사실 나쁜 제도는 아니라고 볼 수 있다”면서도 최근에는 전세 비중이 줄어들면서 반전세의 개념이 많이 확산되고 있는 듯 하다”고 말했다.

전문가들은 이처럼 전세가 줄어드는 과정에서 현금 여력이 부족한 수요자들을 보호할 수 있는 안전장치가 필요하다고 지적한다. 핵심 대안으로는 전세 보증(반환·대출) 제도의 실효성 제고, 등록임대사업자(세제·금융) 지원, 거래금융의 투명성을 높일 에스크로 도입 등이 제시됐다.

임 교수는 “청년·저소득층 중심의 보증·대출 지원이 주택도시보증공사(HUG) 재원 문제와 비아파트 중심 기준 강화로 체감 성이 떨어졌다”며 “취약계층을 겨냥한 지원을 재정비해야 한다”고 말했다.

현금성 지원도 불가피하다는 의견도 있다. 고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “전세가 줄면 동일 주거를 유지하는 데 드는 월세 비용이 커질 수밖에 없다. 충격을 줄이려면 월세 바우처 등 직접 지원처럼 재정이 들어가는 해법이 불가피하다”고 말했다.

전세 계약 과정에서의 안전성을 위해 ‘에스크로’ 제도의 도입을 고려해봐야 한다는 목소리도 나온다. 에스크로는 임차인이 맡긴 보증금을 제3의 신탁·은행 계정에 예치해 임대차 계약 요건(등기 확인, 선순위·담보권 검증, 보증보험 가입 등)이 충족될 때만 임대인에게 단계적으로 지급하는 방식을 말한다. 임대인이 부도나 체납 등으로 위험 신호를 보이면 예치금이 임차인에게 우선 반환되도록 조건을 설계할 수 있다.

송승현 도시와경제 대표는 “투명성과 안전을 위해 에스크로 같은 제도를 도입하면 임차인의 정보 비대칭과 반환 리스크를 크게 줄일 수 있다”고 강조했다.

아울러 시장 안정을 위해 임대주택의 공급이 더 활성화될 필요가 있다는 지적도 나온다. 송 대표는 “서울시에서 임대 사업을 어떻게 하겠다는 목표만 내세울 게 아니라 현실적으로 임대 주택 공급을 많이 해줄 필요가 있다"고 말했다.

서울시는 지난 1일 ‘등록 민간임대주택 활성화 방안’ 발표를 통해 임대사업자에 대한 대출 제한 완화와 세제 조정 등을 추진함으로써 1~2인 가구를 겨냥한 비아파트 공급 확대에 나서겠다고 밝힌 바 있다.

최황수 교수는 “역세권 용적률 인상 등으로 늘어나는 공급량의 일정 부분을 공공·준공공 임대주택으로 공급할 수 있을 것”이라고 말했다. 다만 최근 서울시가 발표한 임대주택 활성화 방안에 대해 “일부 도움이 되겠지만, 관련 법도 개정하고 국세·지방세 등 세제 전반의 보완이 뒤따르지 않으면 실효가 떨어질 수 있다”고 덧붙였다.

이와 관련해 고준석 교수는 “지금 나온 정책은 비아파트 중심인데, 결국 시장에서 원하는 수요는 아파트이기 때문에 수요자들이 원하는 아파트 공급과 관련한 혜택을 키울 필요가 있다”고 말했다.