재건축·재개발 이주비 대출 숨통…정부, HF 보증 신설 추진

규제지역 LTV·한도 규제로 조합원 이주 차질
추가 대출에 공적보증 적용해 금리 부담 완화
준공 후 자산가치로 담보 평가…비아파트 금융지원도 검토

▲(사진=AI 생성)

정부가 재건축·재개발 사업의 발목을 잡는 이주비 대출 문제를 해소하기 위해 한국주택금융공사(HF)의 공적보증을 활용하는 방안을 추진한다. 추가 이주비 대출 금리를 낮추고 대출 한도를 늘려 정비사업 속도를 높이려는 취지다.

10일 연합뉴스에 따르면 정부는 이르면 이번 주 발표할 주택 공급대책에 HF의 정비사업 추가 이주비 대출 보증 상품을 신설하는 방안을 담는 것을 검토 중이다.

정비사업 이주비는 금융기관이 조합 소유 토지에 근저당권을 설정하고 주택도시보증공사(HUG)의 보증을 받아 대출하는 구조다. 공적보증이 은행의 위험 부담을 낮춰 대출금리는 일반 주택담보대출과 비슷한 연 4% 수준으로 형성돼 있다.

그러나 6·27 대출규제와 10·15 대책 시행 이후 서울 등 규제지역의 주택담보인정비율(LTV)이 70%에서 40%로 낮아지고 대출 한도도 2억∼6억원으로 제한되면서 이주비 조달에 차질이 빚어졌다. 이 같은 규제가 HUG 보증 이주비 대출에도 적용돼 대출 가능액이 줄었고, 다주택 조합원은 대출을 받지 못하는 사례도 발생했다.

일부 대형 건설사는 자체 신용을 바탕으로 추가 이주비를 마련해 조합원에게 제공하지만 적용 사업장이 제한적인 데다 금리도 연 6∼8%로 높다. 조합과 조합원의 금융비용 부담이 커져 이주와 철거 일정이 지연될 수 있다는 우려가 제기돼왔다.

정부는 이에 HF가 추가 이주비 대출을 보증하도록 해 대출금리를 낮추고 자금 조달 문턱을 완화하는 방안을 논의하고 있다. 기존 HUG 보증 대출로 부족한 금액을 HF 보증 상품으로 보완하는 방식이다.

담보가치 산정 기준을 철거 전 기존 주택인 ‘종전자산’에서 사업 완료 후 새 주택인 ‘종후자산’으로 바꾸는 방안도 추진한다. 종전자산 가치가 상대적으로 낮은 서울 강북권 재건축·재개발 사업장은 현행 평가 방식으로 이주비 한도가 지나치게 적다는 지적을 반영한 조치다.

공급 감소가 두드러진 빌라·다세대주택 등 비아파트 신축을 촉진하기 위한 금융규제 완화도 대책에 포함될 가능성이 있다. 현재 규제지역에서 주택매매·임대사업자의 주택담보대출 LTV는 원칙적으로 0%다. 신규 주택 건설에 따른 최초 1회 대출에는 예외적으로 LTV 30%가 적용되지만, 공사비 지급과 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 상환에 필요한 자금을 충당하기에는 부족하다는 게 업계 주장이다.

특히 신축을 위해 철거할 기존 주택을 매입하는 경우에는 LTV 30% 예외조차 적용되지 않아 사업 초기 자금 조달이 사실상 막혀 있다. 건설업계는 주택건설사업자가 신축 목적으로 취득하는 주택에는 주택담보대출을 허용하고 LTV를 70%까지 적용해 달라고 요구하고 있다.

정부는 비아파트 금융규제 조정과 소규모 정비사업 지원 등을 포함해 민간 주택 공급을 늘릴 방안을 폭넓게 검토 중이다. 다만 보증 신설과 LTV 완화 수준 등 구체적인 내용은 관계부처 협의를 거쳐 최종 확정될 전망이다.