성동·마포보다 동작·강동은 타격…한강벨트 규제 확대 시 희비 갈린다

▲롯데월드타워에서 내려다 본 서울 아파트 전경. (이투데이DB)

6‧27 대출규제에도 서울 등 수도권 집값 상승이 이어지며 정부가 대출 규제 강화, 규제지역(조정대상지역·투기과열지구) 확대를 검토하고 있다. 부동산 업계는 정책 강화 시 현재 과열 양상을 보이는 성동·광진·마포구보다는 강동·동작구 등지의 대출액 감소가 클 것이라는 전망이 나온다.

9일 부동산R114는 한강벨트 비규제지역이 규제지역으로 지정되면 유력 후보군 중에서 성동·광진·마포구는 대출액 변화가 없는 반면, 동작·강동·양천·영등포구는 종전보다 대출이 줄면서 자기자본 부담이 늘어날 것이라고 내다봤다.

현재 강남3구와 용산구를 제외한 비규제지역은 LTV 70%가 적용되지만, 수도권에서는 6·27 대책의 ‘6억 원 한도’가 적용돼 최대 6억 원까지만 대출받을 수 있다. 성동·광진·마포·영등포·양천·강동·동작구 등 7개 한강벨트 지역의 평균 아파트값이 13억~17억 원에 달하지만, LTV와 관계없이 최대 6억 원까지만 대출이 가능한 셈이다.

만약 정부가 이들 7개 구를 모두 규제지역으로 지정할 경우, 성동·광진·마포구의 LTV는 현행 70%에서 40%로 강화된다. 그러나 이들 지역은 LTV 40%보다 낮은 6억 원 한도가 계속 적용돼 규제지역 지정에 따른 대출 규제 효과는 크지 않을 것으로 보인다.

부동산R114 시세 기준 성동구의 평균 아파트값은 16억9225만 원으로 LTV 70% 적용 시 11억8458만 원, LTV 40% 적용 시 6억7690만 원까지 대출이 가능하다. 하지만 서울은 6·27 대책에 따라 LTV와 상관없이 6억 원 한도로 제한돼 실제로는 대출 규모에 큰 차이가 없다. 평균 아파트값이 16억2463만 원 인 광진구와 15억2487만 원인 마포구도 같은 이유로 규제지역 지정 후에도 6억 원 한도까지 대출이 가능하다.

그러나 평균 아파트값이 15억 원 미만인 영등포구와 양천구, 강동구, 동작구는 LTV가 40%로 줄어들면 종전에 6억 원까지 받을 수 있던 대출이 5억 원대로 줄어든다. 동작구는 평균 시세가 13억5844만 원으로 현재 70%의 LTV 한도(9억5000만 원)에도 6억 원까지 대출이 가능했지만, 규제지역이 되면 LTV 한도 자체가 5억4388만 원(40%)으로 떨어진다. 기존 최대 6억 원까지 받을 수 있던 것과 비교해 대출 가능액이 5662만 원 감소하는 것이다. 자기자본 부담도 현재는 대출 최대액(6억 원)을 제외한 7억5844만 원이 필요하지만, 규제지역 지정 후엔 8억1506만 원으로 커진다.

강동구(평균 시세 13억6728만 원)와 양천구(14억7222만 원), 영등포구(14억7256만 원)도 LTV 40%를 적용하면 대출 가능액이 6억 원 한도보다 낮은 5억4000만∼5억9000만 원 선으로 감소한다. 종전보다 대출액이 1000만∼5300만 원가량 줄면서 자기자본 부담액은 8억2000만∼8억8000만 원대로 늘어나는 셈이다.

시장에서는 정부의 추가 규제 시점과 강도에 촉각을 곤두세우고 있다. 규제지역 확대와 토지거래허가구역 지정 카드를 동시에 쓸 가능성도 있다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “현재 아파트값이 급등세를 보이는 성동·광진·마포구의 인기 단지는 전용면적 60㎡ 이하 소형도 15억∼20억 원을 넘는 곳이 많아 규제지역 지정에 따른 추가적인 대출 규제 효과는 상대적으로 크지 않을 것”이라며 “다만 규제지역에서는 LTV뿐만 아니라 총부채상환비율(DTI)도 동시에 강화되고 총부채원리금상환비율(DSR)도 적용되는 만큼 개인 소득에 따라서 대출 규제 영향은 달라질 것”이라고 말했다.