서울시, 민간임대주택 시장 다시 살린다…“건축규제 완화·리츠 출자지원”

서울시 ‘등록민간 임대주택 활성화 방안’ 발표

▲민간임대주택 신속공급을 위한 규제완화 및 행정 지원 (서울시)

서울시가 민간 임대주택 시장의 공급 절벽을 해소하기 위해 규제 완화와 금융 지원에 나선다. 오피스텔 접도 조건을 대폭 완화하고 건축심의 대상 범위를 축소해 개발 가능지를 확대한다. 또 임대사업자 대출 제한 완화와 세제 조정 등 제도 개선을 정부에 건의해 민간 임대시장을 다시 활성화한다는 구상이다.

서울시는 1일 이같은 내용의 ‘등록민간 임대주택 활성화 방안’을 발표했다.

현재 서울 내 등록민간 임대주택은 총 41만6000가구로 전체 임차주택 시장의 20%를 차지한다. 유형별로 다세대·다가구, 오피스텔 등 비아파트가 80% 이상이며, 등록 임대사업자는 9만8000명에 이른다.

민간 임대주택 제도는 임차인 보호 장치가 마련돼 있다. 임대료 증액이 연 5% 이내로 제한되고 임대기간(6~10년) 동안 갱신 거절이 불가하다. 또한 보증보험 의무 가입으로 임차인이 안정적으로 거주할 수 있도록 하고 있다.

그러나 앞서 2015년 민간임대특별법 도입 당시 세제 혜택으로 활성화됐던 시장은 이후 2018년 혜택 축소, 2020년 단·장기 아파트 임대 폐지 등 잦은 정책 변경으로 급격히 위축된 바 있다. 신규 임대사업자 수는 2018년 3만 명에서 지난해 2000명으로 93% 급감했다. 또 2022년 ‘빌라왕 사건’ 이후 비아파트 기피 현상이 커지면서 실제 비아파트 착공물량은 2015년 반기별 평균 3만6000가구에서 지난해 약 2000가구 수준으로 줄었다.

서울시는 이 같이 민간 임대시장의 공급은 대폭 줄었지만, 최근 대학생·사회초년생·유학생 등 1~2인 가구를 중심으로 주거 수요가 늘어나고 있어 민간임대시장 활력을 되살리는 것이 필요하다고 판단했다.

이날 서울시가 내놓은 대책은 △건축 규제 완화 △임대인·임차인 행정지원 △금융지원 △정부 제도 개선 건의 등 네 가지 축이다.

우선 건축 규제가 완화된다. 소규모 오피스텔 접도 조건을 기존 20m에서 12m로 낮춰 건축 가능 부지를 확대한다. 이에 따라 그동안 간선도로변에서만 가능했던 오피스텔 건축이 보조간선도로까지 가능해진다. 또한 건축위원회 심의 대상도 ‘30실 이상’에서 ‘50실 이상’으로 상향해 31실~49실 중소규모 오피스텔은 심의 없이 신속히 건축할 수 있게 된다. 서울시는 내년 1월부터 제도를 적용할 예정이다.

행정절차도 간소화한다. 지구단위계획 변경과 건축인허가 절차를 중첩 적용하고, 해체·굴토·구조심의를 병행하는 ‘신속인허가협의체’를 운영한다. 이를 통해 자치구별 편차를 줄이고 사업자 부담을 완화해 인허가 기간 자체를 단축한다는 계획이다.

전세사기 예방책도 강화된다. 서울시는 이달 말부터 ‘인공지능(AI) 전세사기 위험 분석 리포트’를 제공한다. 임차인은 계약 전 해당 주택의 주소를 입력하면 등기부등본, 보증보험 가입 가능 여부 등 13개 항목을 확인할 수 있다. 임대인이 동의하면 임대인의 DSR, 채무불이행 여부 등 11개 항목도 추가로 열람 가능하다.

▲민간임대주택 사업자 시장참여 확대 위한 금융 지원 (서울시)

민간 임대사업자에 대한 금융지원도 강화한다. 정부가 민간 임대주택 리츠 출자비율을 축소(14%→11%)한 부분을 서울주택진흥기금으로 보완한다. 또 민간임대리츠 대출이자 중 2%를 지원해 기업형 민간임대사업자의 안정적 참여를 유도한다.

서울시는 정부 제도 개선 건의에도 나선다는 계획이다. 주택임대사업자 대출 제한(LTV 0%)을 완화하고, 장기임대 축소로 사라진 종부세·양도세 혜택을 합리적으로 조정해달라고 요청할 예정이다. 지난 달에는 보증보험 가입 기준 완화도 이미 건의한 바 있다.

오세훈 서울시장은 “빌라, 오피스텔 등 비아파트를 중심으로 한 민간임대주택은 청년, 1~2인 가구의 일상을 지탱하는 중요한 기반”이라며 “규제완화와 적극적인 행정지원을 통한 민간주도의 신속하고 빠른 공급으로 민간임대시장 병목을 풀고 시장의 활력을 되살리겠다”고 말했다.