전세사기 막자니 월세 걱정…정부가 내놓을 해법은?

전세보증 사고 상반기에만 7600억 원…보증보험·에스크로 등 제도 개선 검토

(출처=챗GPT)

이재명 대통령이 대선 공약으로 내세웠던 전세 사기 예방 및 임차인 보증금 보호 방안을 조만간 구체화할 전망이다. 전문가들은 '전세의 월세화' 흐름을 가속하지 않으려면 제도를 임차인 보호와 시장 안정이라는 두 축을 균형 있게 설계해야 한다고 조언한다.

14일 정부 및 업계에 따르면 최근 국토교통부는 긴급 공고 형태로 '주택임대차 보증금 보호 방안 마련 연구' 용역을 발주했다. 수행 기관은 한국개발연구원(KDI)으로 선정됐는데 연구 용역이 단기 3개월짜리라 올해 안으로 제도개선 방안이 나올 수 있을 것으로 보인다.

임대인이 전세금을 제때 돌려주지 않아 발생하는 전세보증 사고는 매년 수천 건 발생하고 있다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 상반기인 1~6월에도 전세보증 사고 건수는 4072건 발생했으며 액수는 7652억 원으로 집계됐다.

보증사고 규모는 최근 꾸준히 증가해왔다. 피해 금액은 2021년 5790억 원 △2022년 1조 1726억 원 △2023년 4조 3347억 원 △2024년 4조4896억 원으로 늘어났다.

이번 용역 연구에서는 이 같은 임차인 피해를 막기 위해 새로운 주택 임대차 보증금 보호 방안에 대한 검토가 이뤄질 전망이다. 지금도 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증 제도 등이 운영되고 있으나 전세 사기 수법에 악용된 사례가 발생하면서 개선 필요성이 제기돼온 바 있다. 가령 집값 대비 전세금이 과도하게 높은 일명 '깡통주택'이 보증보험에 가입돼 집주인이 세입자의 보증금만으로 집을 사고 사고위험을 떠넘기는 식이다.

새로운 임차인 보호 방안으로는 '누구나 가입 가능한 전세 사기 보증보험'과 '전세 에스크로 제도' 도입 등이 다뤄질 것으로 보인다.

이 대통령의 대선후보 당시 공약에도 담겼던 새로운 보증보험은 '누구나 가입 가능한' 것으로 기존과 차별화된다. 소득이나 보증금 한도 등의 가입 문턱을 대폭 낮춰 모든 세입자가 전세 사기 피해 발생 시 보험에 가입해 보증금을 돌려받을 수 있도록 하겠다는 구상이다. 또한 보증보험의 가입 주체를 임차인에서 임대인으로 전환해 집주인의 책임성을 높이는 방안도 포함돼 있다.

전세 에스크로 제도는 임대차 계약 시 전세 보증금의 전부 또는 일부를 제3의 기관(신탁사나 보증기관 등)에 예치하는 방식을 말한다. 해당 제도를 도입하게 되면 금융사 등 제3의 기관이 임차인과 임대인을 중개하기 때문에 전세 사기를 막을 수 있다. 임대인이 보증금을 못 돌려준다 해도 임차인이 제3의 기관에 예치된 보증금을 일부 반환받을 수 있기 때문이다.

김인만 부동산경제연구소 소장은 “전세 에스크로 제도의 경우 어떻게 하느냐가 문제지만, 잘하면 도움이 될 것”이라며 “집이 경매에 넘어가면 세입자가 선순위더라도 전세가율이 높다면 2~30% 정도는 (금융기관에) 강제 예치를 하도록 하면 세입자 보호에 도움이 될 수 있다”고 말했다.

그러면서도 “전세 계약 단계에서도 선순위 근저당이 있는지, 압류가 있는지 등을 전자계약에서 자동으로 체크해볼 수 있는 시스템을 구축함으로써 1차적으로 전세사기 위험을 걸러주는 제도도 함께 마련하면 좋을 것”이라고 덧붙였다.

다만 전세 에스크로 제도를 도입할 경우 전세물건이 줄어들 우려가 있다는 지적도 나온다. 임대인 입장에선 전세 보증금으로 수익을 낼 수 없어 전세를 공급할 유인이 떨어진다는 것이다.

이와 관련해 김 소장은 “임대인 입장에서 부담스러울 수 있기 때문에 모든 임대차를 에스크로로 할 순 없다”며 “예를 들어 본인이 자금력이 없는데 무자본 갭투자를 한다거나 하는 경우는 에스크로를 하게 하는 등 필요한 경우에 대해 선별적으로 제도를 도입하면 좋을 것”이라고 말했다.