[시론] 주택수급의 미스매치를 극복할 수 있는 공급정책

임미화 전주대 부동산국토정보학과 교수

최근 주택시장을 한마디로 표현하자면 ‘초양극화’라고 할 수 있다.

먼저 아파트 가격을 보면, 수도권과 비수도권, 대도시와 중소도시간의 양극화를 넘어서, 이제는 한 도시내에서도 동별로 격차가 벌어지는 초양극화시대이다. 2025년 8월 통계를 보면, 서울의 경우 KB부동산 기준 5분위 배율은 약 6.6배로 나타나는데, 2023년 11월 3.3배였던 5분위 배율이 불과 약 2년만에 2배가 된 것이다. 이것은 동일평형이 아닌 서울에 있는 모든 아파트 단지를 대상으로 매매 시세를 전용면적 구분 없이 가격 순으로 나열하여 비교한 것으로서, 시장 전체에서 가장 비싼 단지군과 가장 싼 단지군의 평균 가격 비율을 나타낸 것이다. 이 수치가 점점 커지고 있다는 것은 가격 격차가 더 벌어지고 있음을 나타낸다.

아파트 가격·청약 시장 모두 ‘초양극화’

주택청약시장에서도 양극화가 커지고 있다.

서울 민영주택 경쟁률 평균이 90.64대 1, 동작구 수방사 부지 공공분양이 160.41대 1에 달하는 등 서울은 ‘청약 로또’급 과열 양상이 지속되는 반면, 인천·경기 외곽 및 대구 등 지방은 공급과잉과 미분양 문제가 발생하고 있다. 인구가 증가하고 있어 수요가 많을 것으로 예상되는 경기도 평택시, 이천시, 화성시 등에서도 미분양이 발생하고 있다.

미분양 원인은 여러 가지가 있을 수 있지만, 주요 원인은 ‘입지’와 ‘분양가’이다. 신규아파트 청약자는 ‘실수요자의 관점’에서 출퇴근의 용이성, 거주환경의 편리성 등을 판단하고, ‘투자자의 관점’에서 분양가가 주변시세에 비해 투자매력이 있는 지를 살펴보게 된다. 결국 ‘양호한 입지환경에 적정한 분양가’를 가지지 못한 단지는 수도권이라 하더라도 미분양이 발생하게 된다.

우려되는 부분은 가까운 미래에 인구구조의 변화가 체감된다면, 수요가 몰리는 선호지역은 과열되고, 다수의 비선호지역은 수요기반이 약화되는 현상이 심화될 수 있다는 점이다. 결국 수요자, 공급자 모두 청약과 가격 지표가 좋은 입지에 사업과 자금이 몰리며 과열되는 우량 상품만을 골라 선택하는 ‘체리피킹 효과’로 시장이 더욱 왜곡될 수 있기 때문이다.

현재 6.27대책 이후 서울 아파트 가격상승률은 둔화되었지만, 가격호가의 변화는 크지 않다. 즉 단기안정시장으로 시장은 정부의 공급대책에 대한 기대감이 크다. 그러나, 양극화된 주택수요시장, 지역별 주택수급의 불균형 등을 해소하면서 주택시장을 안정적으로 끌고 갈 수 있는 주택공급대책 수립은 쉽지 않다.

문제는 공급량 아닌 ‘수요 불균형’

수요가 몰리는 서울의 경우 유휴국공유지활용이나 정비사업이 아니고서는 신규주택공급이 힘들 뿐 아니라, 이런 사업을 통한 일반공급물량도 시장수요를 흡수하기에는 충분하지 않다. 경기도로 수요를 확장하더라도 그린벨트를 해제하지 않고는 대규모 공급이 쉽지 않다.

근본적인 문제는 주택공급물량의 부족이라기보다 주택수요의 불균형이다. ‘주택공급물량’은 증가해도 시장의 ‘체감 공급량’은 부족한 미스매치가 지속될 수 있기 때문이다. 이에 장기적으로 주택정책은 산업 및 도시정책과 함께 가서 주택수요의 불균형을 해소하여야 한다.

단기적으로는 주택공급을 확대하기 위해서 광역교통망이 계획되어 있고, 입지여건이 양호한 3기 신도시의 주택공급물량을 늘려야 한다. 중장기적으로는 교통인프라가 확대되고 지역산업이 성장하는 곳에 주택이 공급되어야 한다. 즉, 주택수요 불균형 시대를 맞아 수요자들이 체감할 수 있는 공급대책으로 주택수급의 미스매치를 줄여야 한다.