안그래도 공급 줄었는데…대출 규제에 가을 이사철 전세난 속출 우려

서울 전세, 전년 대비 11.2% 감소

부동산 대책으로 ‘갭투자’ 사실상 막혀
전셋값 상승ㆍ월세 전환 가속 전망

정부가 고강도 부동산 대출 규제 정책을 내놓으면서 서울과 수도권을 중심으로 전세난이 심화할 것으로 관측된다. 물량 부족으로 전셋값 상승과 함께 전세를 찾지 못한 서민들의 월세로의 전환도 빨라질 것으로 보인다.

1일 부동산 정보업체 아실에 따르면 이날 기준 서울 전세 물건은 2만4389건으로 전년 같은 날(2만7461건)보다 11.2% 줄었다. 2년 전 같은 날(3만3940건)보다는 28.1% 감소했다. 반면 이날 월세 물건은 1만8569건으로 같은 기간 18.8%(1만5628건) 늘었다.

이처럼 전세 물량이 줄어드는 상황 속 정부가 27일 ‘가계부채 관리 방안(부동산 대책)’을 내놓고 갭투자(전세 끼고 매매)에 활용되는 소유권 이전 조건부 전세 대출을 막으면서 전세 물량이 더욱 줄어들 것으로 보인다. 여기에 주택담보대출을 받을 경우 6개월 이내 거주를 의무화하고, 집을 산 주인이 전세금을 돌려주기 위해 받는 대출(세입자 임차보증금 반환 목적 대출) 한도를 대폭 낮추면서 갭투자 수요 자체도 얼어붙을 전망이다.

이같은 조치들이 동시다발적으로 이뤄지면서 전세 시장 위축으로 당장 다가올 가을 이사철 전세난이 이어질 수 있다는 우려가 커진다. 부동산 플랫폼 직방에 따르면 올 하반기 서울 아파트 입주 물량은 1만4043가구로 상반기 대비 20% 줄어들 것으로 예상된다. 이마저도 물량이 대부분 연말에 몰려 가을철 전세 수요 대응에는 역부족이다.

물량 부족이 지속하면서 매매가격 오름세보다 전세가격 상승세는 더욱 가파르다. KB부동산 월간 주택가격 동향 시계열 자료에 따르면 올해 1~5월 수도권 아파트 매매가격은 0.42% 올랐지만, 전셋값은 0.51% 상승했다. 전국 기준으로도 전셋값 변동률(0.13%)이 매매가격 변동률(-0.29%)을 웃돌고 있다.

아울러 갭투자를 사실상 막아 전세 매물이 줄면서 자금력이 없는 서민은 월세 시장으로 갈아타는 ‘전세의 월세화’도 더욱 가속할 것으로 보인다.

법원 등기정보광장에 등록된 1~5월 전국 주택 월세 계약 건수는 총 74만3733건으로, 작년 동기(60만331건) 대비 23.9% 증가했다. 반면 같은 기간 전세 계약 건수는 47만1653건으로 작년 동기(43만8935건) 대비 7.4% 늘어나는 데 그쳤다. 월세 증가로 전체 임대차 계약 중 월세가 차지하는 비중은 61.2%를 차지했다. 이는 지난해 동기(57.8%) 대비 3.4%포인트(p) 더 늘어난 수준이다.

김은선 직방 빅데이터랩장은 “6·27 대책으로 갭투자 수요가 차단되면서 전세 공급 여건이 더 위축됐고, 매수를 유보한 실수요 일부가 전세에 머무는 구조도 지속해 수요 압력이 여전하다”며 “하반기 전세 시장은 가격 상승이 예상되지만, 일부 국지적 조정 가능성도 있어 비탄력적 시장 구조로 전개될 가능성이 높다”고 진단했다.

임미화 전주대 부동산국토정보학과 교수는 “정부 규제로 매수 심리가 살아나기 어려워 서울·수도권, 지방을 막론하고 전셋값이 오를 것으로 예상된다”며 “아파트 가격 자체도 올라 투자자들의 부담이 커졌기 때문에 전셋값을 올려 회수하려는 양상도 나타날 것”이라고 말했다.