[세무, 톡!] 주택 수에서 제외되는 주택들

위용세무회계 대표세무사 위용

올해부터 1주택을 보유한 1세대가 수도권(서울, 인천, 경기) 밖의 지역에 있는 준공후 미분양주택이나 인구감소지역의 주택을 특정기간에 취득할 경우 적용하는 과세특례제도가 신설됐다. 인구감소지역이란 인구감소로 인한 지역 소멸이 우려되는 시·군·구를 대상으로 출생률, 65세 이상 고령인구 등을 고려하여 행정안전부장관이 지정·고시하는 지역을 말한다. ‘행정안전부→업무안내→차관보→지방소멸대응→인구감소지역’ 경로로 확인 가능하다.

우선 1세대 1주택 비과세 특례를 적용할 때에 소유주택 수에서 제외된다. 또한 다주택을 보유하고 있어도 종합부동산세에서 1세대 1주택자로 간주되어 기본공제 12억 원은 물론 고령자나 장기보유자에 적용되는 세액공제도 최대 80%까지 적용해 준다. 1주택을 소유한 1세대가 2024년 1월 10일~2025년 12월 31일 기간 중에 수도권 밖의 지역에 있으며 전용면적 85㎡ 이하이고 취득가액이 6억 원 이하에 해당한 주택으로서, 지방자치단체장으로부터 준공후 미분양주택임을 확인받은 경우가 해당한다.

두 번째로 주택, 조합원입주권 또는 분양권 중 1채 또는 1개를 보유한 1세대가 2024년 1월 4일~2026년 12월 31일 기간 중에 인구감소지역에 소재하는 1주택을 취득할 경우다. 양도소득세의 경우에는 해당 주택 취득일 현재 기준시가가 4억 원 이하여야 하고 종합부동산세는 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 주택공시가격이 4억 원 이하여야 한다. 또한 취득 당시 인구감소지역 중 수도권(강화군, 옹진군 제외), 광역시, 기존 1주택과 동일한 시·군·구에 있는 주택은 제외되고, 준공후 미분양주택은 여러 채를 취득하여도 과세특례가 적용되지만 인구감소지역 주택 취득자는 1채만 취득한 경우로 한정된다.

준공후 미분양주택과 인구감소지역 주택 취득자는 반드시 기존 1주택을 소유한 1세대가 특례주택을 취득하여야 과세특례가 인정되므로, 무주택자가 특례주택을 먼저 취득한 후 일반주택을 취득한 경우에는 과세특례가 적용되지 않으므로 이점을 특히 유의해 투자하여야 한다.

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