책준·금융지주 빠진 신탁업계, ‘공동신탁’ 新 먹거리 [선 넘은 신탁사 부실 下]②

NCR 규제 강화로 사업범위 축소
금융지주 계열 지원 빠진 신탁사
서로 협력 공동신탁 사업 대안
업무 분담 명확히 가르기 어려워

#인천 부평구 십정 5구역 재개발사업. 2023년 대한토지신탁-코리아신탁 컨소시엄이 공동 사업 대행자로 지정된 사업이다. 부평구 십정동 일대 9만5000여㎡ 규모의 용지를 정비해 공동주택단지를 신축한다. 해당 구역은 총 23개 동, 2217세대 규모 대단지로 자금조달 규모와 사업 리스크가 큰 만큼 신탁사 한 곳이 단독 자금조달을 하기 어려운 곳으로 꼽힌다.

부동산 신탁사 사이에 공동신탁이 주목받고 있다. 영업용순자본(NCR) 규제 강화와 책임준공(이하 책준) 확약 의무 확대 등으로 참여할 수 있는 사업 영역이 대폭 위축되면서, 신탁사 간 협력이 중요한 대안으로 떠올랐다. 하지만 새로운 활로가 될 수 있을지는 미지수다.

6일 신탁업계에 따르면 최근 한국토지신탁과 금융지주 계열이 아닌 일부 신탁사들은 공동신탁 사업을 검토하고 있다. 공동신탁 방식은 여러 신탁사가 협력해 역할을 분담하는 방식이다. 각 신탁사가 지닌 강점을 살려 하나의 프로젝트를 진행한다. 예를 들어, 책준 의무를 이행할 수 있는 신탁사는 책준을 담당하고, 자금 여력이 있는 다른 신탁사는 신탁계정대를 투입하는 식이다. 기존에도 일부 정비사업에서 컨소시엄 공동신탁 사례들이 존재했지만, 활성화되진 않았다.

과거에는 책준 신탁이 가능했고, 부동산 시장 호황기였기 때문이다. 이번 개정안으로 책준 신탁은 사실상 어려워졌고, 부동산 시장 침체는 장기화하고 있다. 이에 공동신탁은 여러 신탁사가 공동으로 참여함으로써 토지신탁에서 발생하는 위험을 분산할 수 있다. 대주단과 협력해 안정적인 자금 조달 구조를 마련하거나, 기존 대출을 대환할 수 있다는 점도 강점이다. 특히 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 호황기에 책준 위주로 무리하게 사업을 확대했던 신탁사들이 최근 신규 사업에 뛰어들지 못하는 가운데 공동신탁은 신탁사들이 시공사와의 실무 협상에서 검토할 수 있는 선택지가 된다는 평가다.

다만, 공동신탁이 책준형처럼 대표적 토지신탁 형태로 자리 잡을지에 대해서는 의문이 제기된다. 아직 사례가 부족하해 실질적인 운영 방식에 대한 추가 검토와 트랙레코드가 필요하다. 또 업무 범위나, 비용, 리스크에 대한 분담을 명확하게 정의 내리기 어려워 책임 소재가 불명확하다는 단점도 있다.

A 신탁사 임원은 “신탁사 2곳이 공동신탁 사업을 한다고 가정하면, 실질적으로 한 군데가 다 맡아 하고, 다른 한 곳은 신탁 관리만 공유하게 되면서 문제될 수 있다”며 “제도적으로 불확실한 점도 있다. 여러 신탁사가 협력할 경우 이익 향유 금지 조항을 위반해 수익자와 수탁자 간의 이익 충돌이 발생하면 법적 논란이 생길 수 있다”고 했다. 업계는 공동신탁에서 새로운 활로를 찾더라도, 명확한 법적 기준 마련과 투명한 운영 체계를 구축해야 한다고 지적한다.