다올, ‘美워싱턴 유니온스테이션 소송’ 합의···추가이익 회수 성공

다올금융그룹 계열의 자산운용사인 다올자산운용이 미국 철도공사 암트랙(Amtrack)에 강제 수용된 워싱턴D.C. 중앙역인 ‘유니온스테이션(Union Station)’의 사용권에 대한 협상에서 5억500만 달러를 지급받기로 합의했다.

16일 다올자산운용에 따르면 지난 2018년 미국 현지 운용사 렉스마크(Rexmark)와 함께 유니온스테이션 사용권을 담보로 한 1억 달러(약 1450억원)의 중순위 대출 채권에 투자했다. 당시 유니온스테이션의 감정평가액은 10억 달러(약 1조4500억원)에 달했고, 선순위 대출은 3억3000만 달러(약 4790억원)로 자산담보 대비 대출(LTV) 비율이 43%에 해당하는 안전한 대출 투자였다.

하지만 코로나19로 유니온스테이션의 현금흐름이 악화했다. 기차역 운영이 중단되면서 역사 내 112개의 상가가 문을 닫고 2021년 초부터는 대출채권에 대한 이자지급이 연체되는 채무불이행(EOD) 상태가 지속됐다.

2021년 12월 선순위 담보권자인 미국 웰스파고(Wells Fargo) 은행이 부동산 투자회사 'SL Green'에 담보권을 행사하면서 다올이 투자한 중순위 투자금 1억 달러가 모두 손실 처리될 위기에 처했다. 이에 따라 다올자산운용은 이듬해인 2022년 1월 3억3000만 달러를 추가로 출자해 현지 은행이 보유하고 있던 선순위 대출채권을 대신 상환하고, 2개월 뒤인 3월에 담보권을 실행해 유니온스테이션의 소유주가 됐다.

그러나 2022년 3월, 기차역의 임차인인 암트랙이 유니언스테이션에 대한 수용권을 주장하면서 새로운 법적 분쟁이 시작됐다. 미국의 경우 정부 기관의 강제 수용이 발동되면 취소된 사례가 거의 없으며, 자산의 보상가는 법원을 통해 정해진다. 코로나19로 자산 가격이 급락하자 암트랙은 낮은 가격에 자산을 취득하기 위해 강제 수용권을 발동했고, 다올자산운용의 투자원금인 4억3000만 달러(약 6240억 원)에도 못 미치는 2억5000만 달러(3630억 원)를 공탁금으로 제시했다.

다올자산운용과 현지 운용사 Rexmark는 지난 3년간 5건의 지리한 소송전을 펼쳤고, 이번 합의를 통해 소송을 종료하고 투자금을 회수할 수 있게 됐다. 암트랙은 트럼프 행정부 출범에 따라 더욱 복잡해질 수 있는 법적 분쟁을 종식하기 위해 재판과 감정평가를 통한 보상금 결정이 아닌 양자 간 협상을 통한 빠른 타결을 선택했다. 2022년 강제 수용 시 제시했던 2억5000만 달러 보다 2배 이상 높은 수용가격을 지불하는데 합의했다.

국내 기관의 해외 부동산 투자 중 채무불이행으로 부실화된 대출채권의 원금 및 추가이익 회수는 드문 사례다. 다올자산운용은 강제수용을 당한 자산에 대해 미국 정부 산하기관과 소송을 통해 투자금을 회수한 것은 매우 의미 있는 일이라고 평가했다.

다만 아직 유니온스테이션의 원소유자이자 차주였던 아쉬케나지(Ashkenazy)사와의 소송은 1~2년 계속될 것으로 보인다. 다올자산운용 관계자는 “유니온스테이션에 대한 사용권 이전 및 협상 권한이 다올자산운용에 있다는 법원의 결정이 있었으나, 최종 판결까지는 일정 기간 필요하다”며 “소송이 종결될 때까지 운용사로서의 역할을 다하겠다”고 말했다.