첫 만기 앞둔 '임대차 2법' 계약, 뜨거운 전세 시장에 기름 붓나?[전세 시장, 임대차법 4년 후폭풍①]

서울을 비롯한 수도권 전셋값이 고공 행진하는 가운데 '임대차 2법' 계약 만기 물량이 전세 오름세를 더욱 자극할 수 있다는 우려가 확산하고 있다. 임대차 2법으로 4년간 임대료를 시세만큼 올리지 못한 집 주인이 큰 폭의 인상을 요구하면서 전셋값이 치솟을 수 있다는 것이다.

10일 건설·부동산업계에 따르면 이달부터 2020년 7월 주택임대차보호법 개정으로 계약갱신청구권과 전·월세 상한제 적용을 받은 계약 물량의 만기가 돌아온다.

계약갱신청구권은 기존 계약 2년에 2년을 추가해 총 4년의 거주를 보장하는 것이고 전·월세 상한제는 임대료 상승 폭을 직전 계약의 5% 이내로 제한하는 조치다.

대한건설정책연구원의 자료를 보면 올해 연말까지 계약갱신청구권이 만기 되는 아파트 전·월세는 총 6만4309건으로 전체 아파트 거래의 10.9%로 추정된다.

전체 거래에서 이들 물량이 차지하는 비중은 7~8월이 가장 높고 연말로 갈수록 낮아진다. 7은 9만5137건 중 13.8%인 1만3169건, 8월은 9만5522건 가운데 13.9%인 1만3247건이 계약갱신요구권 만기 물량이다. 9월은 11.9%, 10~12월은 7~10% 수준이다.

건정연의 데이터는 아파트에 한정된 것으로 연립·다세대까지 대상을 넓히면 계약갱신청구권 만기 주택은 이보다 더 많아질 수밖에 없다.

계약갱신청구권 만기에 대한 우려가 큰 것은 가뜩이나 매물 부족 등의 이유로 상승세를 타고 있는 전셋값 오름폭을 더욱 키울 수 있기 때문이다.

한국부동산원에 따르면 서울의 아파트 전셋값은 7월 첫째 주(1일) 기준으로 59주 연속 상승했다. 주간 오름폭은 연초만 해도 0.1%를 밑돌았지만 5월 하순 0.1% 이상으로 높아졌고 이달에는 0.2%까지 올라왔다.

성동구는 7월 첫째 주에만 0.54% 상승했다. 같은 기간 중구와 은평구, 영등포구, 용산구, 강북구, 노원구, 양천구도 0.3% 안팎의 오름세를 보였다. 지역을 가리지 않고 전반적으로 전셋값이 치솟고 있는 것이다. 경기도와 인천은 서울만큼은 아니지만 일부 지역을 중심으로 오름세가 나타나는 중이다.

▲서울 시내 한 공인중개사 사무소에 매물 정보가 붙어 있다. 조현호 기자 hyunho@ (이투데이DB)

실제로 임대차 2법이 새로 계약한 전셋값을 10%가량 상승시켰다는 분석이 나온 바 있다. 한국조세재정연구원이 실증 분석한 결과를 보면 임대차 2법 시행 이후 2020년 12월까지 신규 계약의 전셋값은 평균 9~11% 상승한 것으로 추정됐다. 같은 기간 전·월세 거래량은 평균 25% 감소했다.

조세재정연구원은 전셋값 상승이 매매가격에 영향을 미친다며 임대차법 개정 후 매매가 변동에 따른 전셋값 변동성은 17~21% 커졌다는 의견도 제시했다. 전세물건 급감 등의 부작용도 나타났다고 분석했다.

이런 현상은 임대차 2법 적용 물량의 새로운 계약이 본격화되면서 재현될 가능성이 큰 것으로 관측된다

고준석 연세대 경영대 상남경영원 교수는 "4년 동안 올리지 못한 전셋값을 그대로 놔두거나 최소한만 인상하려는 집주인은 없을 것"이라며 "서울과 수도권 선호지역의 전세 상승이 가파른 상황인데 여기에 기름을 붓는 격이 될 수밖에 없다"고 말했다.

그러면서 "특정 시점에 계약갱신권 만료 물량이 많고 적음은 크게 중요하지 않다"며 "큰 폭의 인상 계약이 한두 건만 나오면 이게 지역 내에서 기준점이 돼 전체 시세를 끌어올리는 현상이 나타날 것"이라고 설명했다.