[투자전략] “위험은 분산하고 수익률은 높이고” 글로벌 부동산 간접투자 ‘주목’

(출처=미래에셋투자와연금센터)

한국에서 부동산 투자는 ‘선택’이 아닌 ‘필수’가 됐다. 미래에셋투자와연금센터가 2020년 4월 발간한 ‘대한민국 50대 직장인의 은퇴자산 인식·태도 및 운용계획’ 보고서에 따르면 50대 직장인 가계의 평균적인 부동산 자산 비중은 총 자산의 72.1%였다.

우리나라 가계의 부동산 자산은 주로 주택에 쏠려 있는 경향이 있는데, 전문가들은 거시환경과 투자 트렌드의 변화 등을 고려하면 부동산 투자 지역과 대상을 분산할 필요가 있다고 조언한다.

부동산 투자, 주거용 주택만으로는 수익 내기 어려워

과거 투자자들은 아파트 등 주택 투자로 리스크 대비 높은 수익을 냈다. 2021년 11월 기준 서울의 아파트 가격은 최근 5년간 61.3% 상승했다. 몇십 년간 줄곧 하향하던 금리와 소득 증가 덕분이다. 가구 수가 늘어난 영향도 컸다.

그러나 금리와 소득, 인구 구조 모두 지금과는 달라질 것으로 전망된다. 한국은행의 금리 인상으로 주택담보대출 금리도 빠르게 올랐고, 장기화하는 저성장 기조와 인구 감소는 향후 주택 투자 리스크를 키울 공산이 크다.

코로나19 이후 비대면 경제가 ‘뉴노멀’(새로운 표준)이 되면서 부동산의 메가트렌드도 변화하는 추세다. 주택뿐만 아니라 백화점이나 상가 등 오프라인 리테일 시설의 수익률도 감소하고 있다. 반면 비대면 경제에서 핵심 역할을 담당하는 물류센터·데이터센터에 대한 수요는 점차 증가하고 있다.

글로벌 부동산에 투자하는 방법 세 가지

국내 투자자가 물류센터나 데이터센터에 투자하는 건 쉽지 않다. 구매 대금 규모 자체가 주택 대비 클 뿐만 아니라, 해외에 있는 부동산의 경우 실사조차 어렵기 때문이다.

미래에셋연금센터는 소액으로 우량한 해외 부동산에 투자할 수 있는 방식으로 △리츠(REITs·부동산투자신탁) △펀드 △상장지수펀드(ETF) 등 세 가지를 제시했다.

리츠란 투자자들로부터 자금을 모집해 부동산에 투자하고, 투자 수익을 투자자에게 배당하는 회사다. 일반 기업처럼 상장할 수 있어 투자자들은 주식 투자처럼 간편하게 해외 부동산에 투자하는 효과를 볼 수 있다. 또 상장 리츠는 국내 주식으로 분류돼 매매 차익에 대해 비과세 혜택을 적용받는다.

금융회사가 운용하는 부동산펀드에 투자하는 방법도 있다. 다만 환매가 불가능한 펀드도 있고, 신탁형 부동산펀드의 경우 15.4%의 소득세를 매기기 때문에 투자 전 펀드 정보를 자세히 살펴보는 것이 필요하다.

국내 주식시장에 상장된 글로벌 리츠 ETF나 해외 리츠에 직접 투자할 수도 있다.

글로벌 리츠 ETF는 15.4%의 소득세가 부과되고, 분배금에 대해서는 요건을 충족하면 한시적인 분리과세를 적용받는다. 해외에 상장한 리츠(ETF 포함)는 매매차익에 양도소득세가 부과되며, 배당이나 분배금에 대해 최소 15.4%의 세금을 내야 한다.

윤치선 미래에셋자산운용 디지털마케팅팀장은 “국내 주거용 주택에 집중된 부동산 투자 리스크를 효율적으로 줄이는 방법은 글로벌 부동산에 분산 투자하는 것”이라며 “해외의 특정 물류센터 등을 보유하고 있는 간접투자상품에도 연금에서 투자할 수 있는 길이 열린 만큼 연금계좌를 활용해 세금을 줄일 수 있다”고 설명했다.