[심승규의 모두를 위한 경제] 청년층 무주택 가구를 위한 주택금융 지원 방안

일본 아오야마학원대 국제정치경제학부 교수

생애 첫 주택에 대한 주택담보대출의 비율(LTV)을 80%까지 허용해 주는 것을 골자로 한 새 정부의 주택금융 지원정책이 큰 관심을 끌고 있다. 특히 청년층 가구들의 주거 안정이 결혼 기피 현상과 저출산 극복의 전제조건이라는 점과 생애 첫 주택 취득 과정이 금수저, 흙수저의 출발선 격차를 극대화한다는 점에서 생애 첫 주택에 대한 주택금융 지원은 전 국민적 지지를 얻고 있다. 이와 더불어 생애 첫 주택 취득 연령(가구주 기준)이 대략 41세 정도라는 점을 고려하면, 생애 첫 주택에 대한 주택금융 지원정책의 성패는 청년층 가구들의 주거 안정에 대한 기여로 판가름 나리라는 것을 알 수 있다.

이와 관련하여 최근 주거실태조사 2020 자료를 통해 몇 가지 간단한 사실들을 확인해 보았다. 먼저 2019년에 생애 첫 주택을 취득했다고 응답한 가구를 대상으로 2020년 시점에서 실거주 여부를 확인해 보니, (취득 당시 가구주 연령 기준) 40세 이상 가구 중 8%가, 그리고 40세 미만 가구 중 11%가 해당 주택에 거주하고 있지 않은 것으로 나타났다. 대략 2019년에 생애 첫 주택을 구매한 10가구 중 1가구가 전·월세를 끼고 생애 첫 주택을 마련한 것으로 풀이된다. 더 나아가 이러한 가구 중 40세 미만 가구의 절반 정도는 조사 시점에서 자신들이 거주하는 주택보다 더 큰 주택을 생애 첫 주택으로 취득한 것으로 나타났다.

이와 더불어 2015년에 생애 첫 주택을 취득했다고 응답한 가구들을 대상으로 2020년 시점에서 실거주 여부를 확인해 보니, (취득 당시 가구주 연령 기준) 40세 이상 가구 중 14%가, 그리고 40세 미만 가구 중 32%가 생애 첫 주택이 아닌 다른 주택에 거주하고 있는 것으로 나타났다. 즉, 40세 이전에 생애 첫 주택을 취득한 가구의 3분의 1은 5년 뒤 시점에 입주조차 하지 않았거나, 입주한 경우에도 취득 시점으로부터 5년이 채 못 되어 다른 주택으로 이주한 것으로 풀이된다.

생애 첫 주택을 취득한 지 1년 후에는 40세 이상 가구와 40세 미만 가구들에서 해당 주택에 실제 거주하지 않는 가구 비중이 크게 다르지 않았으나, 생애 첫 주택을 취득한 지 5년 후에는 실제 거주하지 않는 가구 비중이 14%와 32%로 크게 차이가 나는 점을 주목할 필요가 있다. 이는 실거주 동기가 아닌 선취매 동기, 투기적 동기, 혹은 증여나 상속에 의한 생애 첫 주택 취득도 일정 부분 존재하지만, 20·30 청년층 가구의 경우에는 생애 첫 주택 취득 후 발생하는 외부 충격이 장기 실거주를 어렵게 하는 것으로 이해된다. 즉, 20·30 청년층 가구의 경우 예상치 못한 결혼 혹은 이혼 그리고 출산 등으로 가구 구성원의 변화나, 그 밖에 이직이나 타지 발령 등으로 인하여 거주 주택의 면적뿐 아니라 거주 지역 자체에 대한 선호도까지 종종 달라지기 때문으로 해석된다.

이러한 외부 충격에 의한 청년층 가구의 빈번한 선호 변화는 실거주 주택을 찾는 가구들과 다른 동기를 갖는 가구들을 구분하기 어렵게 한다. 여타 다른 동기에 의한 수요를 차단하고 실수요자만을 지원하기 위해서 생애 첫 주택에 대한 주택담보대출 시에는 장기 실거주를 의무화해야 한다. 30년 만기 주택담보대출을 지원해 주면서 의무 실거주 기간을 무의미하게 짧게 정한다면, 실수요자가 아닌 다른 동기의 수요자들이 대거 몰릴 것이다. 그런데 막상 장기 실거주 의무를 강화하면, 이는 오히려 언제든 예기치 못한 외부 충격에 노출될 수 있는 청년층 실수요자들에게 장벽으로 작용한다.

40세 이상 가구, 다자녀 가구, 혹은 자녀가 취학연령에 도달한 무주택 가구에 전폭적인 주택담보대출을 지원해 주되 ‘즉시 입주’와 ‘장기 실거주’를 의무화하고, 이를 충족시키지 못할 경우의 페널티를 강화해야 한다. 이와 더불어 40세 미만 가구 등에 대해서는 초저금리 전세자금대출을 지원해 주는 것이 바람직하다. 이러한 투 트랙 맞춤형 지원은 청년층 가구들에도 ‘지금 선취매 하지 않고 초저금리 전세자금대출에 기대어 기다린다면, 추후에 생애 첫 주택 마련 찬스를 활용할 수 있다’는 기대감을 줌으로써 청년층의 과열된 매수세도 진정시킬 수 있다. 대출받아 지금 집을 사라는 것과 기다리면 나중에 지원해 주겠다는 메시지 어느 것이 집값 안정에 도움이 될는지도 자명하다.