분양권 사고 보니 부정당첨 ‘분양취소’…헌재 “합헌”

▲사진은 기사와 관계 없음. (이투데이DB)

분양 당첨자의 공급질서 교란행위를 이유로 분양계약이 취소되는 경우 당첨자로부터 분양권을 산 사람에 대한 보호규정을 두지 않고 있는 법 조항이 헌법에 어긋나지 않는다는 헌법재판소 판단이 나왔다.

헌재는 31일 A 씨 등이 구 주택법 제39조 제2항에 대해 청구한 헌법소원심판 사건에서 재판관 7대 2 의견으로 합헌 결정했다.

B 씨는 서울주택도시공사에 분양대금을 내고 서초구 아파트 주택분양계약을 체결했다. 2015년 공사는 아파트에 대해 소유권보존등기(1)를 마쳤고, B 씨가 분양대금을 납부하자 소유권이전등기를 했다.

이후 A 씨 등은 B 씨와 매매계약 체결 후 소유권이전등기(2)를 마쳤다. 그런데 공사는 분양계약체결 관련 B 씨의 행위가 주택법상 공급질서교란행위에 해당한다는 이유로 분양계약을 취소했다.

이어 2018년 A 씨와 B 씨를 상대로 소유권이전등기 말소 청구 소송을 제기했다. 1심은 공사 손을 들어줬고, 2심에서 A 씨는 법 조항에 위헌 소지가 있다며 위헌법률심판제청신청을 했다.

구 주택법 39조는 공급질서 교란 행위에 해당하는 경우 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소할 수 있도록 규정한다.

A 씨는 “선의의 제3자를 보호하는 규정을 두지 않아 재산권을 침해하고 평등원칙에 위반된다”고 주장했다.

헌재는 “선의의 제3자를 보호하는 명문의 규정을 두지 않았다고 해서 입법이 자의적이라거나 재량권의 한계를 일탈, 남용했다고 할 수는 없다”고 판단했다.

헌재는 “공급질서 교란행위에도 불구하고 선의의 제3자를 보호한다면 거래의 안정성 증진에는 긍정적인 효과를 기대할 수 있다”고 짚었다.

그러면서도 “그러나 그와 같은 결과는 청약제도 등을 통해 상당 기간 분양받기 위해 노력해 온 무주택 실수요자가 새로 주택을 소유할 수 있는 분양단계에서 훼손된 투명성과 공정성을 회복하지 못한다는 점에서 입법취지에 부합하지 않는다”고 지적했다.

헌재는 “심판조항은 공급질서 교란행위가 있는 경우 사업주체가 계약을 취소할 수 있다고 규정할 뿐”이라며 “사업주체가 선의의 제3자 보호의 필요성 등 개별적, 구체적 사정을 고려해 주택공급계약의 효력을 유지할 수 있는 가능성을 열어두고 있다”고 강조했다.

이어 “실제로 국토교통부 사실조회 회신에 따르면 공급질서 교란행위를 이유로 주택공급계약의 효력 유지 여부가 문제가 된 경우에도 선의의 제3자가 존재한다는 등의 이유로 사업주체가 계약을 취소하지 않은 경우도 다수 존재한다”고 했다.

헌재 관계자는 “지난해 3월 개정된 주택법은 선의의 제3자 보호규정을 신설했다”며 “지난해 9월 10일 이후 공급질서 교란행위를 한 자부터 적용된다”고 설명했다.