임차인만 유리한 '누구나집'… 민간 참여 ‘물음표’

건설사가 리스크 떠안는 구조
접근성 떨어지는 후보지도 문제
유인책 없어 민간참여 '물음표'

(그래픽=신미영 기자 win8226@)

정부가 6일 이른바 '송영길표' 주택정책으로 알려진 '누구나집'의 사업자 공모에 나섰지만 안착이 쉽지 않을 것이라는 관측이 나온다. 사업자의 참여가 사실상 흥행의 관건인데 건설사들의 구미를 당길 유인책이 없다는 지적이다.

누구나집은 집값의 10% 수준의 보증금을 내고 저렴한 임대료로 10년간 장기 거주한 뒤 분양 전환하는 민간임대주택을 말한다. 임대료는 시세의 95% 이하(특별공급은 85% 이하)로 책정한다. 임차인이 10년 후 분양 전환을 선택할 경우 입주 시점에 미리 정한 '확정 분양가격'으로 온전히 내 집을 마련할 수 있다. 집값이 오를 경우 그만큼 시세 차익도 누릴 수 있다.

중요한 건 사업자와 임차인의 개발이익 공유 구조다. 정부는 매년 집값이 최대 1.5% 상승하다는 가정 아래 확정 분양가격을 정하도록 했다. 연 1.5% 상승률이면 사업 참여를 위한 내부수익률(IRR) 5% 이상을 확보할 수 있다는 민간사업자들의 의견이 반영됐다. 문제는 집값이 상승해도 사업자는 입주 시점의 시세와 10년 뒤의 확정 분양가 내에서만 이익을 가져간다는 점이다. 국토부 역시 "사업자의 수익은 적정 사업성을 확보하는 수준, 즉 확정 분양가격에 제한되므로 집값이 상승할수록 임차인 이익이 상승하는 구조"라고 강조했다. 10년 전에 미리 확정된 분양가 이상의 시세 차익은 임차인이 향유하는 방식인 셈이다. 누구나집이 철저하게 임차인에게 유리한 사업모델로 설계됐다는 지적이 나오는 건 이 때문이다.

더 큰 문제는 10년 뒤 집값이 하락할 경우다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "분양 시점 주택 가격이 입주 때보다 상승했다면 입주자는 무조건 분양 전환을 선택하고, 반대로 집값이 하락한 경우 분양을 받지않아 손실을 회피할 가능성이 크다"며 "결국 임차인은 집값 등락과 관계없이 무조건 이익을 취할 수밖에 없다"고 설명했다. 사업자가 확정 분양가를 상한 범위 안에서 결정하도록 한 반면 집값이 하락할 경우에 대한 보완책은 불충분하다는 게 전문가들의 지적이다.

분양 전환으로 이익이 발생해도 그 범위가 크지 않은데 리스크는 온전히 떠안아야 해 사실상 민간사업자의 호응이 낮을 것이라는 우려도 적지 않다. 민간 사업자의 호응이 낮다면 누구나집의 흥행도 기대할 수 없다.

정부 역시 개발사업 특성상 집값이 하락하면 투자자의 손실 발생이 불가피할 것으로 보고 있다. 국토부 관계자는 "공공택지와 기금 등 공적 지원이 수반되는 사업인 만큼 공실 등 리스크에 대한 면밀한 관리를 통해 손실 발생 가능성을 최소화하도록 하겠다"고 말했다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)는 "특정 정책의 혜택이 한 쪽으로 치우치면서 정책이 안착하기 어렵다"며 "누구나집 시범사업지가 인천과 경기 의왕·화성시 등 서울 접근성이 높은 지역이 아니어서 수요를 쉽게 끌어들일 수 있을 지도 의문"이라고 말했다.