[2ㆍ4 대책] '공급난'에 몸단 '영끌 대책'…정부, 재건축ㆍ재개발 단독 드리블 나선다

서울에만 분당신도시 세 배 규모 신규공급
공공 직접시행 정비사업에 재초환ㆍ실거주 규제도 푼다

▲홍남기(왼쪽) 경제부총리 겸 기획재정부 장관과 변창흠 국토교통부 장관이 4일 '대도시 주택공급 확대방안' 브리핑을 앞두고 대화하고 있다. (이투데이DB)

문재인 정부 출범 후 최대 규모 주택 공급 방안이 나왔다. 공공 주도 정비사업엔 재건축 부담금 등 각종 규제를 풀어주기로 했다. 공급 속도와 사업지 확보는 과제로 남아 있다.

정부는 4일 발표한 주택 공급 방안에서 2025년까지 85만 가구 규모 주택 공급 부지를 확보하겠다고 밝혔다. 문재인 정부 출범 후 나온 25번째 부동산 대책이자 최대 규모 공급안이다. 공급 범위는 서울(32만3000가구)과 경인 지역(29만3000가구), 비수도권 광역시(22만 가구)를 아우른다. 문재인 정부 임기가 1년 남짓 남았다는 것을 고려하면 이번 대책을 문재인 정부가 '집값의 전쟁'에서 내놓은 '마지막 한 방'이라고 평가할 수 있다.

이번 대책에서 정부는 '공공 직접시행 정비사업' 제도를 신설하기로 했다. 주민 동의를 전제로 한국토지주택공사(LH) 등 공기업이 사업ㆍ분양계획 수립 등 사실상 재개발ㆍ재건축 사업 전권을 일임받는 제도다. 공기업이 정비사업에 참여한다는 점에서 지난해 도입된 공공 재개발ㆍ재건축과 닮았지만 공기업 권한이 더 강력하다. 사업 속도를 높이기 위해서다. 공공 직접시행 방식으로 짓는 아파트는 공공분양 70~80%, 공공임대ㆍ공공자가주택 20~30% 비중으로 공급된다.

공기업에 강한 권한을 주는 만큼 사업장에 주는 인센티브도 늘렸다. 규제 완화를 통해 정비사업 후 공급되는 가구 수를 기존보다 재건축은 1.5배, 재개발은 1.3배 이상 늘릴 수 있도록 보장한다. 사업 수익률도 민간사업 수익률보다 10~30%포인트 이상 높여주기로 했다. 문재인 정부 재건축 규제 상징이던 재건축 초과 이익 환수제와 2년 거주 의무도 면제해 준다. 부동산 시장에선 공공 재건축 공모 작업이 흥행에 참패하면서 정부가 몸이 달았다고 평가한다.

정부는 대도시 역세권과 준공업 지역, 저밀 주거지도 '도심 공공주택 복합사업'을 통해 고밀 개발하기로 했다. 도심 공공주택 복합사업에서도 정부는 토지주에게 수익률 보장과 용적률 규제 완화, 아파트ㆍ상가 우선 공급권을 약속했다.

이번 대책엔 청약 제도 개편도 포함됐다. 정부는 9억 원 이하 공공분양 아파트 중 일반 공급 물량을 현행 15%에서 50%로 확대하기로 했다. 그 중 15%는 3년 이상 무주택 가구 구성원에게 추첨제로 공급한다. 일반 공급 물량이 적은 데다 청약통장 납입 횟수로 당첨자를 정하면서 청약 당첨이 '하늘에 별 따기'가 됐다는 젊은 층 불만을 해소하기 위해서다.

당초 예상됐던 신규 택지 후보지는 발표가 미뤄졌다. 중앙정부와 지방자치단체 사이 합의가 마무리되지 않아서다. 정부는 그러면서도 서울과 세종 등에 총 25만 가구가 입주할 수 있는 공공택지를 조만간 발표하겠다고 예고했다.

전문가들은 이번 대책에서 속도와 실효성을 우려한다. 최민섭 도시정책학회 회장은 "심리적 안정을 줄 수 있겠지만 실제 입주로 이어지기까지는 상당한 시간과 진통이 예상된다"며 "정비사업에선 이해관계 조율이 중요한데 공공이 그럴 역량을 갖췄는지 검증되지 않았다"고 했다.