[세무, 톡!] 양도세 비과세 적용시 주택 수 산정 방법

장운길 세무법인 길 대표세무사

최근 부동산 대책이 수시로 바뀌면서 양도소득세 비과세 판단 시 주택 수 산정에서 잘못된 판단으로 과세 관청으로부터 추징당하는 사례들이 빈번하게 발생하고 있다. 세금을 잘못 추징당하지 않기 위해서는 비과세 판단 시 주택 수에서 포함되는 것들과 제외되는 것들을 정확히 구분하는 것이 중요하다.

소득세법 제89조 제1항 제3호에서는 1세대 1주택(가목)과 1세대 2주택 이상(나목) 중 요건을 충족한 주택에 대해서 양도세 비과세 규정으로 나열하고 있다.

첫째, 비과세 판단 시 주택 수에 포함되는 주택들은 아파트나 단독주택 등 상시 주거용으로 사용되는 건물이다. 한 주택을 여러 사람이 공동으로 보유한 주택도 각자의 주택 수에 포함되는 것이 원칙이다. 다만, 상속의 경우 예외적으로 소수 지분에 한해서 주택 수에서 제외해 주고 있다.

또한 조합원 입주권에 대해서도 세법은 이를 주택 수에 포함해 다른 주택에 대한 비과세 판단을 하고 있다. 상가주택은 주택의 연면적이 상가의 연면적보다 더 크면 전체를 주택으로 본다.(2022년 1월 1일 이후 양도분부터 주택분만 주택, 나머지는 상가 등으로 본다)

두 번째, 비과세 판단 시 주택 수에서 제외되는 주택들은 양도세 감면주택, 주택 신축 판매사업과 부동산 매매사업자의 재고주택, 주택임대사업자의 임대주택 및 분양권 등이 있다.

감면주택은 주로 미분양주택 등의 문제를 해소하기 위해 조세특례제한법에서 감면 요건 등을 규정하고 있고, 개인사업자가 보유하고 있는 재고주택은 사업용 주택에 해당하므로 다른 주택에 대한 양도세 비과세 판단 시 주택 수에서 제외된다. 법인사업자가 보유한 주택은 거주자의 다른 주택에 대한 양도세 비과세 판단 시 영향을 주지 않는다. 관할 지자체와 관할 세무서에 등록한 임대주택을 보유한 경우에도 다른 거주주택에 대한 양도세 비과세 판단 시에 영향을 주지 않도록 규정하고 있다.

마지막으로 분양권은 미완성 주택이므로 다른 주택의 비과세 판단 시 주택 수에 포함되지 않도록 규정하고 있다. 단, 2021년 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함된다

다주택자들이 소유하고 있는 주택을 매매하기 전에 다른 주택이 주택 수에서 포함되는 주택인지, 아니면 제외되는 주택인지 잘못 판단하지 않도록 유의해야겠다.