불붙은 ‘아파트용지 확보 전쟁’… 나왔다하면 수백대 1

용지 감소에 재건축ㆍ재개발 어렵고…분양 리스크 낮아 건설사 경쟁 치열

‘아파트 지을 땅을 잡아라.’

주택업계에 공동주택용지 확보전이 치열하다. 수도권에서 아파트를 지을 수 있는 공동주택용지가 공급시장에 나왔다 하면 경쟁률이 수백대 1을 넘기 일쑤다. 재건축·재개발 정비사업이 정부의 각종 규제에 직격탄을 맞으면서 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 공급하는 공공택지 내 아파트 용지를 차지하려는 건설사들간 경쟁이 갈수록 뜨거워지고 있다.

한국토지주택공사(LH)에 따르면 올해 상반기 LH가 추첨 방식으로 공급한 전국 공동택지 용지는 10일 기준 모두 16곳이다. 이 중 군산 신역세권을 제외하고 대부분의 용지 분양에 수십개의 업체가 몰려들었다. 3기 신도시 지정으로 2기 신도시나 다른 공공택지 용지 공급시장에 찬바람이 불 것이라는 당초 전망이 무색할 정도로 인기를 끈 것이다. 그만큼 건설사들이 먹거리 확보에 사활을 걸고 있다는 얘기다.

◇경기 의왕 고천지구 276대 1로 경쟁률 가장 높아

치열한 땅 확보전은 고스란히 높은 청약경쟁률로 이어졌다. 경기도 의왕 고천이 276대 1로 경쟁률이 가장 높았고, 이어 △인천 검단 AB20-1(268대 1) △인천 검단 AB20-2(263대 1) △아산 탕정 A-12(251대 1) △아산 탕정 A-13(251대 1) △양주 옥정(212대 1) △오산 세교2 A-14(163대 1) △파주 운정3(139대 1) 등도 높은 경쟁률을 나타냈다. 특히 아산 탕정지구의 경우 후분양 방식을 적용해 자금 부담 우려가 있는데도 수도권을 뛰어넘는 경쟁률을 보였다.

LH는 공동주택용지를 공급할 때 최근 3년간 300가구 이상 주택 건설 실적과 시공능력이 있는 업체로 1순위 신청 자격을 제한하고 있다. 건설사들이 추첨 당첨 확률을 높이기 위해 수십 개의 계열사를 동원해 벌떼 입찰에 나서거나 페이퍼 컴퍼니를 만들어 아파트 용지 추첨에 참여하는 등의 꼼수를 쓰기가 예전보다 어려워졌는데도 땅 확보 열기는 수그러들지 않고 있다.

건설사들이 앞다퉈 아파트 용지를 사들이는 건 공공택지 분양사업은 불확실성이 적기 때문이다. LH 등 공공기관이 토지 매입과 보상, 부지 조성 등의 절차를 마무리한 뒤 용지를 공급하는 데다 분양 리스크도 낮다는 장점이 있다.

하지만 아파트 용지는 해를 거듭할수록 공급량이 감소하는 추세다. 추첨을 비롯해 설계공모, 수의계약 등 다양한 공급 방식을 통해 나온 아파트 용지는 지난 2014년 749㎡에 이어 △2015년 724㎡ △2016년 436㎡ △2017년 352㎡ △2018년 297㎡ △2019년 277㎡로 매년 줄고 있다. 지난해 공급량은 5년 전과 비교하면 무려 63% 급감했다. 올해 공급하는 용지 규모도 337만㎡에 불과하다.

공동주택용지가 줄다보니 추첨제로 공급하는 땅 역시 줄었다. 지난 2년 간(2018~2019년) 건설사에 추첨제로 공급된 아파트 용지 면적은 237만7196㎡에서 203만2649㎡로 감소했다. 용지난이 심화되자 평균 경쟁률은 77대 1에서 117대 1로 치솟았다.

◇하반기 파주·고양·평택·오산·이천 등지서 줄공급

특히 경쟁률이 이처럼 치솟은 데는 안전진단 기준 강화와 민간택지 분양가 상한제 등 재건축·재개발 정비사업 추진을 어렵게 한 정부의 규제가 한몫했다는 게 업계의 지적이다.

대형 건설사 관계자는 "정부가 분양가상한제 등으로 민간 정비사업에 규제 드라이브를 계속 걸다보니 공공택지로 눈을 돌리는 현상이 심화되는 것"이라며 "민간택지 분양가상한제가 본격 시행되면 공공택지를 먹거리로 확보하려는 건설사는 더 늘어날 수 있다"고 말했다.

올 하반기 수도권에선 파주 운정3지구 7개 부지를 비롯해 오산 세교, 이천 중리, 화성 동탄, 고양 장항, 평택 고덕, 양주 옥정지구 등에서 공동주택용지가 줄줄이 공급된다. 남청주 현도와 울산 다운2, 밀양 나노융합 등 지방에서 아파트용지도 나온다.

다만 내달부터는 추첨 방식으로 공급받은 공공택지 내 공동주택용지는 계약 후 2년이 지나더라도 전매할 수 없다. 이런 내용을 담은 '택지개발촉진법'과 '공공주택 특별법' 시행령 개정안이 이달 국무회의를 거친 뒤 공포될 예정이다.

중견 건설사 관계자는 "신축 수요는 늘어나는데 새 아파트를 지을 땅은 점점 줄어들고 있다"며 "아파트 용지 전매 금지에도 건설사들간 땅 확보 경쟁은 사그라들지는 않을 것 같다"고 말했다.