서울 민간 분양아파트, 절반이 9억 원 초과…중도금대출 보증 못 받아

올해 서울에서 분양되는 민간아파트 중 절반은 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출 보증을 받을 수 없는 것으로 나타났다.

20일 직방이 2015년부터 서울에 분양된 민간아파트의 분양가를 분석한 결과 분양가 9억 원 초과인 서울 민간아파트는 2015년 12.9%, 2016년 9.1%, 2017년 10.8%에 불과했다.

하지만 2018년부터 분양가 9억 원 초과 아파트의 비중이 많이 늘어나면서 2018년 29.2%, 2019년 48.8%로 늘어났다. 특히 지난해의 경우 분양가 9억 원 초과 아파트의 90%는 강남 3구에 있었지만 올해는 한강 이북 서울의 비중이 73.6%로 늘어났다.

강남 3구의 분양가 9억 원 초과 비중은 2018년 92.2%로 정점을 기록했으며, 2019년도 76.4%의 비중을 차지하고 있다. 한강 이북은 2017년 용산과 성동구의 대형 고가 아파트 분양이 이뤄지면서 9억 원 초과 아파트가 12.6%로 늘어난 것을 제외하고는 2018년까지 10% 미만이었다. 하지만 올해 45.4%로 비중이 크게 증가했다. 기존 한강과 맞닿아 있는 마포, 용산, 성동, 광진 외에도 서대문과 동대문 등 도심으로 분양가 9억 원 초과 분양 사례가 퍼지고 있다.

분양가 구간을 보면 ‘8억 원 초과~11억 원 이하’ 구간의 비중이 커지는 반면 ‘6억 원 초과~8억 원 이하’ 구간은 올해 들어 급감했다. ‘6억 원 초과~8억 원 이하’는 2018년 33.4%에서 2019년 4.4%로 줄어들었다. 분양가 ‘8억 원 초과~11억 원 이하’는 2018년 22.3%에서 2019년 44.9%로 두 배 증가했다.

전용 84㎡의 분양가별 비중을 보면 지난해까지 8억 원 이하가 2015~2017년 70~80%대의 비중을 차지했으며, 강남 3구 아파트 분양 비중이 증가한 2018년은 45.4%로 절반 이하로 줄었다. 이어 올해에는 17.0%로 비중이 더 감소했다. 반면 ‘8억 원 초과~12억 원 이하’는 올해 72.2%로 비중이 크게 증가했다. 국민주택 규모라 할 수 있는 전용 84㎡의 신규 분양가는 8억 원 초과가 대세가 되고 있는 셈이다.

서울 아파트의 분양가가 급등세를 보인다. 지난해까지 매매가격 상승과 신규 분양 아파트에 대한 수요자의 높은 선호도로 청약실적이 좋으면서 분양가 상승도 이뤄진 것으로 분석된다. 또한 대량 택지지구 조성으로 공공이 직접 분양가를 책정하고 분양에 나서는 방식으로 분양가를 조정할 수 있는 여지가 서울에서는 쉽지 않은 것도 분양가 상승의 요인으로 판단된다. 서울의 경우 재개발ㆍ재건축 등의 사업 방식이 아파트 분양의 대부분이어서 분양가 안정을 위한 조합의 협조가 쉽지 않은 점도 분양가를 상승시키는 요인이 되고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “크게 상승한 서울 아파트 분양가는 청약당첨자들에게 자금 조달에 대한 부담을 키우고 있다”며 “중도금 대출을 받을 수 없는 분양가 9억 원 초과도 자금 조달에 부담이 크지만 9억 원 이하도 계약금이 소형 오피스텔 가격에 준하는 수준이어서 계약 포기자가 늘어나고 있다”고 말했다.