서울 강북 아파트 가격도…"강남따라 거품에 근접해"

서울 강북의 아파트 가격도 강남처럼 거품 상태에 근접해가고 있다는 연구결과가 나왔다.

11일 윤성훈 보험연구원 선임연구위원과 한성원 연구원은 ‘서울 아파트 매매가격의 거품 가능성’ 보고서를 통해 로버트 실러 미국 예일대 교수의 과대분산테스트 방법을 이용한 서울 아파트 가격 분석 결과를 밝혔다.

실러 교수의 과대분산테스트는 자산의 내재가치 변동성이 실제 매매가격의 변동성보다 작으면 매매가격에 거품이 존재한다고 보는 테스트다. 그는 실제 가격은 내재가치의 합리적 기댓값이기에 실제 가격의 변동성이 내재가치의 변동성보다 작아야 한다는 주장이다. 그렇지 않을 경우 가격에 거품이 끼어있다는 것이다.

보고서는 아파트 내재가치를 전세가격으로 삼았다. 이는 아파트에 거주하면서 누릴 수 있는 서비스의 현재가치로 아파트의 내재가치와 개념적으로 유사하다는 게 이유다. 보고서는 매매가격과 전세가격의 변동성 추이를 비교한 결과 서울 전 지역에서 1980년대 말부터 1990년대 전반기, 2000년대 전 기간에 걸쳐 아파트 매매가격 지수의 변동성이 전세가격 지수의 변동성을 웃돌았다고 설명했다. 즉, 이 기간 거품이 형성됐다는 뜻이다.

최근 들어서 강남 아파트 매매가격은 이미 거품이 있는 상태가 시작됐으나 강북은 거품이 있는 상태에 근접하고 있다는 점에서 차이를 보였다.

다만, 보고서는 이런 실증방법이 시장 참여자가 합리적이고 위험 중립적이여야 한다는 등 많은 가정이 필요해 이번 분석으로 서울 아파트 매매 가격의 가격 여부를 단정해 판단할 수 없다고 설명했다.