文정부 출범 1달, 부동산 시장 후끈… 정부 규제 카드에 쏠리는 눈

새 정부 출범 이후 한 달, 부동산 시장은 위축될 것으로 예상했던 것과 달리 들썩이고 있다. 일부 지역은 과열 조짐까지 보이면서 오는 8월 정부가 발표할 부동산 규제 내용에 관심이 쏠리고 있다.

우선 지난 5월 대선 이후 서울 아파트 값은 가파른 상승세를 보이면서 거래량이 크게 늘었다.

부동산114에 따르면 5월 마지막 주 서울 아파트 주간 매매가격 변동률은 전주보다 0.45% 올라 2006년 11월 이후 최고치를 기록했다. 특히, 재건축 단지가 몰려있는 서울 강남4구의 아파트 값이 상승을 주도해 강동구(5.21%), 송파구(2.37%), 서초구(1.81%), 강남구(1.71%) 순으로 올랐다.

▲서울 아파트 매매가격 주간 변동률 추이(단위: %)

▲새 정부 출범 한 달 서울 아파트 매매가격 변동률 (단위: %, 조사: 2017.5.12 대비 2017.6.2 기준)

서울 아파트 분양권 거래도 크게 늘면서 거래량이 처음으로 1000건을 넘어섰다. 이는 지난 2007년 분양권 조사 시작 이래 처음 있는 일이다.

▲서울 아파트 분양권 거래량 (단위: 건)

서울부동산정보광장에 따르면 5월 서울 아파트 분양권(입주권 제외) 거래량은 1146건이다. 종전 최고 기록인 지난해 6월 899건을 크게 웃도는 수치다.

5월 서울 아파트 거래량도 크게 늘었다. 5월 아파트 매매 거래는 모두 1만416건으로, 전달보다 2600건 이상 늘었다. 5월 거래량으로는 2006년 실거래 가격이 발표된 이후 역대 세 번째로 많다.

아파트 견본주택에는 인파가 몰리면서 6월 아파트 분양물량도 크게 늘었다. 6월 전국 아파트 분양 예정물량은 5만7429가구로 2000년 들어 동월기준 최대다.

▲연도별 6월 전국 아파트 분양 물량 (단위: 가구)

이처럼 지난 한 달 부동산 경기가 과열 조짐을 보이자, 새 정부는 과열 지역에 대한 실사에 나섰다. 이후 규체적인 규제 방안을 내놓을 것으로 보여 향후 정부의 규제 카드에 시장의 관심이 쏠리고 있는 상황이다.

일단 오는 7월 말로 유예가 종료되는 LTV(주택담보대출)와 DTI(총부채상환비율) 등 대출 규제 강화가 예상된다. 규제가 강화되면 LTV는 현재 70%에서 완화 이전 수준인 50~70%로, DTI는 60%에서 50%(서울 기준)로 기준이 강화된다.

하지만 자칫 규제의 강도가 너무 쎄서 경기에 찬물을 끼얹을까 우려가 커서 LTV와 DTI를 지역별, 주택가격별로 기준을 다르게 해 선별적으로 적용하는 방안이 거론되고 있다.

DSR(총부채원리금상환비율)의 조기 도입도 예상되고 있다. DSR은 주택대출뿐만 아니라 신용카드 대출, 마이너스 통장 대출 등 모든 대출의 원금ㆍ이자를 합산해 관리하게 된다.

이 밖에도 청약조정대상 지역 확대, 재건축초과이익환수제 유예 중단 등이 규제 카드로 나올 수 있다. 부동산 시장의 과열 양상이 지속ㆍ확산될 경우 투기과열지구 지정 등 고강도 규제 카드도 예상해 볼 수 있다.

한편, 정부가 내놓는 규제의 강도에 따라 달라지겠지만 LTV와 DTI 규제 강화 등 대출 규제가 이어지면 과열 조짐을 보이고 있는 부동산 시장을 식히는 데 어느정도 효과가 있을 것으로 예상된다.

여기에 하반기 입주물량 증가와 미국의 금리인상 우려, 트럼프 대통령의 탄핵 이슈에 따른 불확실성 등도 집값 안정에 기여할 것으로 예측된다.