[稅테크]주택, 음식점으로 이용 후 양도세 비과세 받는 법

김성실 씨는 10년 이상 거주한 단독주택을 음식점으로 용도변경하고 사업을 시작했다.

당초 기대만큼 사업이 되지 않아 김 씨는 1년 만에 사업을 접고 집 마저도 팔려고 내 놓았다.

그런데 현재와 같은 상황에서 집을 팔면 일정 분의 양도소득세를 내야한다는 주위의 반응에 따라 인근 세무사를 찾았다.

세무사는 김 씨에게 음식점으로 용도변경 했기 때문에 그 상태대로 양도할 경우 양도세를 내야한다는 최종 의견을 들었다.

김 씨가 비과세 적용을 받기 위해서는 양도당시 건물을 주택으로 사용하고 있었어야 한다는 얘기다.

다행스러운 일은 3년 이상 보유 요건은 음식점으로 용도변경하기 전에 주택으로 3년 이상 보유 및 거주했기 때문에 용도변경 후 바로 양도해도 비과세 적용이 가능할 수 있다는 의견을 세무사를 통해 들었다.

또한 용도변경 전 보유기간이 3년 미만이라면 주택으로서 보유기간이 통산해 3년 이상이 된 후에 양도해야 비과세 적용을 받을 수 있다는 소식이다.

그러나 문제는 양도당시 주택으로 사용한 사실을 인정받는 것인데, 가장 확실한 방법은 건물을 양도하기 전에 음식점을 폐업신고하고 용도를 다시 주택으로 변경해 실제로 주택으로 사용하면서 건축물대장 등 공부를 정리해 놓는 것이다.

물론 이렇게 하기 위해서 용도변경을 하기 위한 의무사항 이행, 매수자의 음식점 개업 여부 등 여러 가지 제약이 따를 수 있다.

만약 공부정리가 어렵다면 양도당시 사실상 주택으로 사용했음을 입증할 수 있는 다음의 증빙서류를 철저히 갖춰 놓아야 한다.

▲ 매매물건의 용도가 “주택”인 매매계약서

▲ 전기 요금 납부 영수증(가정용)

▲ 날짜가 찍힌 주택사진(내부 및 외부)

▲ 다른 사람에게 임대한 경우에는 주택임이 명시된 임대차계약서 사본 및 임차인의 주민등록표 등(초)본

▲ 기타 당해건물이 주택임을 증명할 수 있는 서류