[가계부채 대책] 문답으로 본 '주택대출 심사 강화' 가이드라인

정부와 전국은행연합회가 14일 발표한 가계 주택담보대출에 대한 ‘여신심사 선진화 가이드라인’은 대출자의 상환능력 심사를 강화하고 분할상환을 유도하는 게 골자다.

다음은 금융위원회와 은행연합회가 밝힌 가이드라인의 특징과 의미, 유의점이다.

△적용대상 대출은.

-이번 가이드라인은 은행이 주택을 담보로 해 신규로 취급하는 가계·주택담보대출을 대상으로 한다. 주택담보대출 중 집단대출은 대출구조가 일반 가계 주택담보대출과 다른 점을 감안해 대상에서 제외했다.

△시행 시기는.

-서울·경기·인천을 포괄하는 수도권에서는 내년 2월부터 시행한다. 다만 그간 총부채상환비율(DTI)이 적용되지 않았던 비수도권의 경우 추가적인 준비시간이 필요한 점을 감안해 내년 5월부터 시행한다.

△원천징수영수증 등 증빙소득이 없으면 대출을 못 받나.

-원칙적으로 객관성 있는 소득금액증명원, 원천징수영수증과 같은 증빙소득을 먼저 확인한다. 다만 증빙소득 자료가 없는 경우라도 국민연금이나 건강보험료 등을 바탕으로 한 추정소득인 인정소득이나 신용카드 등으로 추정한 신고소득을 통해서 대출받을 수 있다.

△가이드라인에 따라 추가로 제출해야 하는 서류가 있는가.

-소득을 객관적으로 입증할 수 있는 원천징수영수증 등 증빙소득 자료를 우선적으로 준비하는 게 유리하다. 신용카드 사용액 등으로 소득을 추정하는 신고소득 활용 대출은 비거치식 분할상환대출로 취급하게 되는 등 일부 제약을 받을 수 있다.

△대출한도가 줄어들게 되나.

-그런 경우는 거의 없다. 다만, 스트레스금리(상승가능금리)를 감안한 DTI가 높게 나오는 차주(돈을 빌리는 사람)는 고정금리 대출로 금리 유형을 변경하거나 스트레스 DTI가 80% 이내가 되도록 대출 규모를 일부 조정받을 수 있다. 증빙소득 또는 인정소득 대신 최저생계비를 활용하는 경우 대출 규모는 3000만원 이하로 제한된다.

△스트레스금리 적용으로 변동금리 차주의 금리가 상승하나.

-스트레스금리가 적용된다고 해서 실제 고객의 이자를 계산하는 금리가 올라가는 것은 아니다. 부채를 상환할 수 있는 여력이 있는지 평가하기 위해 은행이 자체적으로 활용하는 금리이기 때문이다.

△주택을 매입하는 경우 거치식이나 일시상환 대출을 받을 수 있나.

-앞으로 주택을 구입하면서 대출받는 경우 원칙적으로 비거치식 분할상환(거치기간 1년 이내)으로 대출받아야 한다. 다만 고객의 불편을 최소화하기 위해 비거치식 분할상환 취급의 다양한 예외가 있다.

△어떤 예외가 있는가.

-집단대출, 상속·채권보전을 위한 경매참가 등 불가피한 채무인수, 자금수요목적이 단기이거나 명확한 상환계획이 있는 경우(예컨대 예·적금 만기가 도래하거나 일시적 2주택 처분 등 상환계획이 있는 경우)다. 또 불가피한 생활자금으로 본부승인을 받은 경우, 은행이 자율적으로 대출신청자가 충분한 상환능력을 갖고 있거나 불가피한 사정이 있다고 판단할 경우도 예외에 해당된다.

△총부채원리금상환비율(DSR)이란.

-대출자의 총 금융부채 상환부담을 판단하는 것으로 연간 소득 대비 연간 금융부채 원리금 상환액 비율을 말한다. 80%이하가 적정 수준이다.

△총부채원리금상환비율(DSR) 지표는 사후관리에만 사용한다고 하는데 은행들이 실질적으로 대출 거절 지표로 사용할 수 있을 텐데.

-이번 가이드라인에는 DSR 지표에 따라 대출을 거절하도록 하는 내용은 없다. 은행들은 DSR 지표를 산출해 사후관리에 적극적으로 활용하게 된다. 이미 일부 은행들의 경우 DSR을 참고 지표로 사용하고 있다.

△앞으로 대출 신청자들이 유의해야 할 점은.

-가이드라인으로 인해 대출상환 방식이나 금리유형에 영향을 받을 수 있고, 예외를 적용받더라도 다소 시간이 소요될 수 있으므로 주택구입 계약을 완료하고 차후에 대출을 신청하기보다는 본인 소득과 소득증빙 종류 등을 고려한 대출규모, 상환방식 및 금리유형을 미리 상담받고 계약을 체결할 필요가 있다. 애초 예상과 다른 비거치식 분할상환대출 취급이나 시간지연으로 자금 마련의 어려움이 발생하는 피해가 없도록 유의해야 한다.