수익형 부동산 “불안까지 덜어드립니다”···안심 마케팅 열풍

▲디스트레스 마케팅 진행 중인 수익형 부동산 현황

사상 최대치의 가계 여유자금 92조원(2014년 말 기준)을 수익형 부동산으로 유치하기 위해 건설사들이 디스트레스(distress) 마케팅을 강화하고 있다. 디스트레스 마케팅은 위험에 대한 투자자들의 심리적인 스트레스와 불안을 해소해줌으로써 긍정적인 심리적 반응을 얻고 구매로 연결시키는 방법이다.

최근 하나금융경영연구소가 한국은행 통계를 분석해 발표한 자료에 따르면 올해 1월~2월 기간 동안 12조원에 달하는 뭉칫돈이 은행 정기 예금에서 빠져나간 것으로 집계돼 이러한 디스트레스 마케팅은 더욱 강화될 것으로 보인다.

우선 건설사들은 수익형 부동산 투자시 가장 주저하게 되는 요인인 공실(空室) 위험을 덜어주기 위해 ‘선임대 후분양’ 상품을 선보이고 있다.

준공 후 유명 브랜드를 중심으로 임차인을 확보해 상권을 형성한 후 분양하는 것. 투자자들이 직접 임차인을 찾아야 하는 부담이 없고 분양 직후부터 일정 기간 안정적인 임대 수익이 확정돼 있다는 게 장점이다. 랜드마크로 부상해 건물 자체의 가치가 높아지는 효과도 얻을 수 있다.

특히 분양형 호텔은 투자금에 대한 불안감이 있는 만큼 금융기관인 신탁사를 통해 ‘안전성’을 보완한 상품이 등장했다. 이 호텔은 신탁사가 분양대금은 물론 호텔운영수익금까지 관리하고 운영자금에 우선해 투자자에게 수익금을 먼저 지급하는 것이 특징이다.

이 외에도 일정 기간 임대인의 수익을 보장해주는 ‘임대 수익 보장제도’를 도입한 수익형 부동산도 있다.

이와 관련 최병엽 신영M&D 마케팅팀 부장은 "최근 초저금리 추세가 지속될 것으로 전망돼 수익형 부동산에 대한 관심이 고조되고 있으며 전체 부동산 투자자금의 20%가 수익형 부동산 매입 자금으로 유입되는 것으로 추정된다"며 "건설사들이 이러한 투자 자금의 유치를 확대하기 위해 '안심' 전략을 더욱 강화하고 있는 것으로 분석된다"고 말했다.

‘선임대 후분양’ 상가의 대표적인 사례는 홍대 상권에서 ‘강북의 코엑스’로 불리는 스트리트형 상가 메세나폴리스이다. 2012년 6월 준공한 초고가 주상복합 메세나폴리스의 상업시설인 메세나폴리스몰은 대형마트, 영화관, 세계적인 패션·리빙·요식브랜드들을 대거 입점시켜 지역 명소로 먼저 자리매김했다. 분양은 올해 초부터 본격 진행하고 있다. 메세나폴리스몰 운영은 GS건설과 일본의 대표적 부동산 개발업체인 모리빌딩의 그룹사 모리빌딩도시기획의 합작회사인 G&M Estate가 맡고 있다.

또한 한화건설이 위례신도시에 공급하고 있는 ‘위례 오벨리스크’ 상가인 ‘센트럴스퀘어’는 임대업체와 고객을 연결하는 임대계약 지원서비스를 시행하고 있다. 유럽형 스트리트 상가(1층 132실, 2층 61실)로 설계됐으며 현재 영화관, 커피전문점 프랜차이즈 등이 입점을 확정한 상태다.

호반건설은 건설사가 직접 전체 상권을 운영하는 형태로 '아브뉴프랑 판교'의 성공에 이어 이달 ‘아브뉴프랑 광교’을 선보인다. 지하1층에서 지상2층, 상업시설 연면적 8만914m²로 구성된 아브뉴프랑 광교는 판교보다 약 2.9배 넓은 공간으로 유명 맛집들이 입점을 확정한 상태다.

골든튤립 제주노형호텔은 신탁사가 확정수익률 보장 기간 동안 호텔운영수익금 전체를 관리하고 수분양자에게 임대료 수익을 최우선으로 지급하는 국내 최초 상품이다. 운영사는 실투자금 대비 확정 수익률 12%를 5년간 보장한다. 기존 분양형 호텔의 경우 운영사가 호텔 전체의 운영비용을 제외한 후 투자 수익을 배분하는 방식이기 때문에 투자자 입장에서는 호텔 운영 수익을 정확히 알 수 없다는 위험이 있다. 골든튤립 제주노형호텔은 전용 면적 23~28㎡ 총 352실 규모로 제주시 노형동 917-2번지 일대에 들어선다.

일정 기간 동안 임대 수익의 일부분을 건설사가 지급하는 ‘임대 수익 보장제도’를 도입한 수익형 부동산도 있다. 공실이 발생해 임대 수익을 전혀 얻지 못하는 위험을 어느 정도 덜어주겠다는 것이다.

알토란은 3개월 만에 ‘천안 마치 에비뉴’ 상가 완판한 데 이어 김포한강신도시 ‘라베니체 마치 에비뉴’ 2·3차분을 현재 분양하고 있다. 상권의 조기 활성화를 위해 임대인에게는 1년간 일정 수익을 시행사가 선지급하고 임차인에게는 1년간 무상으로 점포를 대여하는 것이 특징이다.

포스코건설의 ‘송도 센투몰(센트럴파크Ⅱ몰)’는 상권활성화 기간인 2년 동안 총 10%의 임대료 지원 혜택을 부여한다. 송도 센트럴파크 일대에 총 200개의 점포로 구성된 이 상가는 현재 계약률이 약 90%를 넘어섰다.