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분양가 규제 강화…강남·여의도 후분양 바람

입력 2019-06-09 15:10

▲'브라이튼 여의도' 조감도(사진=신영)
▲'브라이튼 여의도' 조감도(사진=신영)

주택도시보증공사(HUG)가 분양가 상승을 더 옥죄기로 하면서 강남권과 여의도 등 인기지역 분양 예정 단지들이 선분양에서 후분양으로 전환할 가능성이 커지고 있다.

9일 부동산 업계에 따르면 HUG는 6일 서울과 경기 과천·분당, 대구 수성구 등 전국 34개 ‘고(高)분양가 관리지역’의 분양가 상한 기준을 지금보다 최대 10%포인트 낮추는 내용의 ‘고분양가 사업장 심사기준 개선안’을 발표했다.

이번 개선안은 오는 24일부터 분양보증을 발급받는 사업지에 적용된다. 이에 기존 예상보다 낮은 분양가를 책정해야 하는 사업지들이 보증받을 필요 없는 후분양으로 방향을 돌릴 유인이 생겼다.

먼저 영등포구 여의도동 옛 MBC 부지에 들어서는 주상복합단지인 ‘브라이튼 여의도’의 아파트 후분양 가능성이 커지고 있다. 시행사인 신영이 아파트 분양 일정을 잡지 못한 상태서 내달 오피스텔 먼저 분양하기로 한 것이다.

신영은 그간 아파트 분양가 책정을 두고 HUG와 이견을 좁히지 못했다. 신영은 이 단지를 여의도에 14년 만에 들어서는 고급아파트로 지을 예정이기 때문에 3.3㎡당 평균 4000만 원 이상으로 분양가를 책정하려 했다. 하지만 HUG가 주변 시세를 고려해 3000만 원대 분양가 책정을 요구하면서 분양에 차질이 발생했다. 주변 시세에 맞추자면 분양가는 3.3㎡당 평균 3400만 원대로 전망된다. 이는 신영이 원하는 분양가와 격차가 너무 커 후분양으로 선회할 가능성에 무게가 실리고 있다.

실제 신영은 연내 아파트 분양을 바라고 있지만 후분양도 포함해 사업을 검토 중인 상태다. 업계는 신영이 자금 조달 능력을 충분히 갖춘 회사이기 때문에 ‘제값에 팔자’는 차원에서 후분양할 가능성이 크다고 보고 있다. 특히 단지가 들어설 옛 MBC 부지는 2017년 매물로 나왔을 당시 ‘알짜’ 땅으로 평가받으며 치열한 매입 경쟁이 벌어진 곳이다. 짓고 나서 팔아도 완판에 어려움이 없을 것이란 예상됨에 따라 후분양에 큰 부담이 없을 것으로 관측되고 있다.

실제 심사기준 강화 전부터 HUG의 분양가 통제로 인기지역서 후분양을 택한 단지들이 나타나는 추세였다.

1월 말께 과천주공1단지 재건축조합은 일반분양의 경우 후분양하기로 결정했다. 조합은 당초 선분양에 나섰으나 HUG가 분양가 너무 높다며 분양 보증을 거부해 선로를 틀게 됐다. 후분양 기준인 공정률 80%가 넘어서는 올해 11월 말 이후 일반분양이 이뤄질 것으로 전망된다.

이밖에도 강남권에서 올해 하반기 이주가 시작될 서초구 반포주공 1단지(1·2·4주구)나 방배13구역, 신반포4주구 등도 후분양 여부를 검토 중인 것으로 알려졌다. 신반포3차·경남아파트 통합 재건축 단지인 ‘래미안 원베일리’는 분양가 제약을 받지 않기 위해 후분양으로 사업을 진행하는 방안을 논의 중이다.

한편 분양가 통제를 피하기 위해 사업자들이 주택 유형을 임대 후 분양전환 방식으로 바꿀 가능성도 커졌다. 이는 지난해 용산구 한남동 나인원 한남이 택한 방식이다. 당시 시행사가 계획한 분양가는 3.3㎡당 6300만 원이었으나 HUG가 제시한 상한액은 이보다 1600만 원 낮은 4700만 원대였다. 이에 시행사는 완공 후 임대 기간(5년)이 지나면 가격 제한을 받지 않고 분양전환(소유권 이전)하는 공급 방식을 택한 바 있다.

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