민간택지 분양가상한제 집값 잡을까…찬반 분분

입력 2019-07-16 16:58 수정 2019-07-16 17:25

이신철 기자 camus16@etoday.co.kr

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"단기적으로 기존 아파트값 안정화 기여" vs "중장기적으로 서울 아파트 희소가치 더 커져"

정부가 집값 안정을 위해 시행하려는 민간택지 분양가상한제가 기존 아파트값 안정화에 기여할 수 있을 지에 대해 업계의 분석이 엇갈리고 있다.

주택시장 안정에 기여할 수 있다는 쪽은 정부가 지목한 특정 지역 재건축 단지들의 가격 오름세에 제동을 걸 수 있고, 눈 앞에 싸게 공급되는 아파트로 인해 기존 집값까지 끌어내릴 것으로 보고 있다.

반면 이를 부정하는 쪽은 분양가 상한제로 인해 재건축·재개발 정비사업이 지연·중단되면서 중장기적으로 서울 주택 공급 감소가 나타날 것으로 보고 있다. 이에 따라 서울 아파트의 희소가치가 더 커지면서 몸값이 높아질 것이라는 전망이다.

김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 “민간택지 분양가 상한제가 단기적인 경우에 한해서 기존 아파트값 안정화에 기여할 수 있는 측면이 있다”고 분석했다.

김 위원은 “기존 아파트값이 올랐던 패턴을 보면 재건축·재개발 단지의 분양가를 보고 그 주변 아파트가 이를 따라가는 구도가 있었다”며 “분양가를 제한하면 이처럼 추격하는 흐름을 막을 수 있다”고 말했다. 또 “분양가가 낮아지면 ‘같은 값이면 새 아파트를 사자’는 판단으로 기존 아파트에 대한 수요가 감소할 수 있다”고 설명했다.

아울러 분양가가 비쌀수록 아파트값 상승률도 높다는 분석 결과도 최근 공개됐다. 직방이 아파트 분양가와 국토교통부에 공개된 전국 아파트 매매 실거래가를 비교 분석한 결과 2017~2019년 상반기까지 거래된 아파트 중 분양가격대별 분양가 대비 매매 실거래가 월평균 변동률은 수도권 분양가 ‘9억 원 초과’가 월평균 11.1% 상승해 가장 높은 변동률을 기록한 것이다. 수도권은 ‘6억~9억 원 이하’ 5.8%, ‘3억~6억 원 이하’ 3.0%, ‘3억 원 이하’ 0.8% 등 상승률을 나타냈다.

하지만 장기적으로 서울 아파트 공급 부족을 야기해 가격 급등을 부채질할 수 있다는 전망도 적지 않다. 서울 아파트 공급원인 재건축·재개발 단지들이 주판을 튕겨보고 사업을 접을 수 있어서다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 “정부가 집값을 잡기 위해 쓸 수 있는 강력한 수단을 다 쓴 상태인데도 서울 집값이 오른다는 얘기는 그만큼 서울 아파트에 대한 희소가치가 높기 때문”이라며 “민간택지 분양가상한제는 서울 주택 공급 부족을 불러와 새 아파트에 대한 희소성을 더욱 부추기고 결국 집값 급등을 야기할 수 있다”고 말했다.

분양가 상한제는 2005년 공공택지에 도입된 뒤 2007년 민간택지까지 확대해 실시된 바 있다. 이어 2015년 4월 민간택지에 대해서는 조건부 실시로 바뀌었고, 이때부터 정부가 가격을 직접 억제하면 주택시장에 상당한 부작용을 가져올 수 있다는 판단으로 민간택지에서 사실상 적용한 사례가 없었다.

정부도 민간택지 분양가 상한제 도입을 추진하면서도 부작용 발생에 대해선 조심하는 태도다. 김현미 국토교통부 장관은 15일 국회 예산결산특별위원회 종합정책질의에 출석해 “(민간택지 분양가 상한제 도입을) 최대한 부작용이 일어나지 않는 방향으로 잘 준비하도록 하겠다”고 밝혔다.

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